Markedsføringskanaler og utforming

Innhold

⇾ Forholdet mellom annonse og salgsoppgave
⇾ Markedsføring i medier med plass- eller tidsbegrensninger
⇾ Fakta på markedsføringstidspunktet skal legges til grunn i all annonsering
⇾ «Kommer for salg»
⇾ Markedsføring via e-post, telefon, SMS og post
⇾ Den visuelle markedsføringen
⇾ Bruk av kunstig intelligens

Forholdet mellom annonse og salgsoppgave

Forbrukeren trenger informasjon om mange ulike forhold ved eiendommen for å kunne gjøre en trygg og informert handel. Ved markedsføring av bolig vil som regel ikke den fullstendige informasjonen komme frem i annonseringen, den vil først bli presentert i salgsoppgaven med tilhørende salgsdokumenter. I boligannonsen på for eksempel hjemmesider, Finn og Hjem, må dere derfor klart og tydelig informere om at den ikke gir fullstendig informasjon om eiendommen. Videre er det viktig at forbrukeren får tydelig informasjon om viktigheten av å sette seg godt inn i alle opplysningene om eiendommen, med henvisning til hvor disse kan finnes. Dere må oppfordre forbrukeren til å sette seg inn i salgsoppgaven før visning, og i alle tilfeller før det legges inn bud.

Uavhengig av hvilken markedsføringskanal du bruker, må dere sørge for å opplyse hvor salgsoppgaven og tilhørende salgsdokumenter kan finnes lett tilgjengelig. Dette kan for eksempel gjøres ved at forbrukeren kan lese eller laste ned dokumentasjonen i selve boligannonsen, eller at markedsføringen inneholder en lenke til dokumentene. Det må også tydelig fremgå hvordan forbrukeren kan få dokumentene i fysisk eller nedlastbart format.

Etter eiendomsmeglingsloven er det forbudt å markedsføre en bolig før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig, med mindre det gjelder bolig som enda ikke er fullført (prosjektert). Selv om denne loven gjelder for eiendomsmeglingsvirksomheter, mener vi at også andre næringsdrivende må forholde seg til dette forbudet. Det betyr at andre næringsdrivende må gi forbrukere de samme opplysningene før salget som eiendomsmeglere er pålagt å gi i salgsoppgaven. Bakgrunnen for dette er hensynet til forbrukerne, og at de må ha nok informasjon for å kunne ta en informert beslutning. 

Markedsføring i medier med plass- eller tidsbegrensninger

Ulike medier har varierende grader av plass- eller tidsbegrensninger. For eksempel vil en annonse i et søkeresultat på Finn eller Hjem ha mindre plassbegrensninger enn en annonse på Snapchat eller Instagram. Det er derfor strengere krav til hvilke opplysninger som må fremgå i et søkeresultat på en digital annonseplattform for bolig, enn i et innlegg eller story i sosiale medier. 

Uavhengig av annonseformatet må dere alltid gi et balansert og korrekt inntrykk av boligen. Flere annonseformater begrenser hvor mye informasjon det er mulig å gi om boligen, og hvor lenge den er tilgjengelig for forbrukeren. I medier med plass- eller tidsbegrensninger – som blant annet sosiale medier og aviser – må dere sikre at vesentlige opplysninger om boligen gjøres lett tilgjengelige for forbrukerne på annen måte. Det kan for eksempel gjøres ved å legge ved en lenke til boligen hvis den markedsføres i sosiale medier. Et annet alternativ er å bruke en QR-kode, for eksempel på en flyer.

Det er viktig å huske på at hvis en annonse i seg selv gir et villedende inntrykk av boligen, så vil markedsføringen være forbudt. Det hjelper ikke at dette rettes opp i salgsoppgaven, på visning eller i en mer utfyllende annonse.

Opplysninger som alltid må være med

Etter vår vurdering er det seks opplysninger som dere alltid må ha med ved annonsering. Disse opplysningene skal fremstilles klart og tydelig for forbrukeren:

1. totalpris/prisspennet
2. sted
3. boligtype
4. BRA-i
5. antall soverom
6. energimerke

Med denne informasjonen kan forbrukeren vurdere om boligen er aktuell, og ta en beslutning om hen skal trykke på annonsen. Hvis dere bruker plassen i annonseformatet til å oppgi andre eller mindre sentrale opplysninger, vil markedsføringen etter vår vurdering lett være villedende og dermed forbudt.  

Hvis det på grunn av annonseformatet ikke er nok tegn til å oppgi alle opplysningene i tekst, må disse i stedet oppgis på selve bildet.

Fakta på markedsføringstidspunktet skal legges til grunn

Etter vår vurdering skal fakta på markedsføringstidspunktet legges til grunn i all annonsering. Det er lov til å markedsføre alternative eller potensielle egenskaper ved boligen, men hovedfokuset skal være på boligen slik den fremstår nå. Alternative eller potensielle egenskaper kan være andre romløsninger, utbyggingsmuligheter eller endringer som krever godkjenning.

Hvis hovedfokuset i annonseringen er på alternative eller potensielle egenskaper ved boligen, vil fakta på markedsføringstidspunktet ikke komme godt nok frem og markedsføringen lett være villedende og derfor ulovlig.  

Eksempler på dette er:

• Hvis boligen har to godkjente soverom, men markedsføres med tre fordi det er mulig å flytte kjøkkenet ut i stua.
• Hvis dere fremhever at kjelleren har vært utleid til boligformål når den ikke er godkjent for varig opphold.
• Hvis det markedsføres at boligen har garasjeplass, men forbruker kun har mulighet til å kjøpe eller leie dette, og kostnaden ikke inngår i totalprisen.

Hvis dere markedsfører alternative eller potensielle egenskaper ved boligen, skal det være realistisk og praktisk mulig å gjennomføre de nødvendige endringene. Markedsføringen vil være villedende og ulovlig hvis endringene er tilnærmet teknisk umulige eller uforholdsmessige kostbare å gjennomføre. Eksempler på dette er der planløsningen som markedsføres forutsetter at forbrukeren må fjerne bærevegger eller plassere kjøkkenet på et sted hvor det er utfordrende å etablere vann og avløp.

Markedsføring på digitale annonseplattformer

Ved bruk av digitale annonseplattformer som for eksempel Finn eller Hjem, må dere sørge for at hvert steg i markedsføringen, isolert sett ikke er egnet til å villede forbrukere.  

Dere må gi opplysninger om boligen som gjør at den dukker opp i søkeresultater som samsvarer med fakta på markedsføringstidspunktet. Hvis boligen dukker opp i feil søkeresultater, er det ikke tilstrekkelig at det gis korrigerende informasjon om dette i selve annonseteksten. 

Markedsføringen vil for eksempel være villedende og ulovlig hvis overskriften på Finn eller Hjem sier «heis» eller «garasjeplass», mens det i selve annonsen kommer frem at borettslagets styre har diskutert å bygge heis, eller at det er mulighet for å leie eller kjøpe garasjeplass i nærheten. Dette gjelder også hvis dere bruker «*» bak ordene for å illustrere at det kommer mer informasjon.

«Kommer for salg»

Det er forbudt for eiendomsmeglere å markedsføre en bolig før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig, med mindre boligen ennå ikke er fullført (prosjekterte boliger). Etter vår vurdering gjelder dette forbudet også for andre næringsdrivende som markedsfører bolig.

Det er derimot akseptert at en bolig markedsføres før salgsoppgaven er utarbeidet, hvis den anonymiseres. Det betyr at dere ikke kan gi opplysninger som gjør at noen kan identifisere eiendommen eller kontakte selger direkte. Eksempler på opplysninger som gjør at boligen kan bli gjenkjent kan være informasjon om boligens beliggenhet/adresse eller bruk av bilde som viser kjennetegn eller særpreg ved boligen.

Forbudet innebærer at det er mulig å markedsføre prosjekterte boliger før salgsoppgaven foreligger. Dette gjelder likevel bare tidlig markedsføring hvor interessenter kan sette seg på en interessentliste.

Markedsføring via e-post, telefon, SMS og post

Det er strenge regler for når dere kan markedsføre via blant annet e-post, SMS, telefon og post til forbrukere.  Eksempler på slik markedsføring kan være: 

• Nyhetsbrev på e-post
• Flyers som inviterer til visning eller informerer om at boliger er solgt/til salgs i området
• Flyers som tilbyr gratis verdivurdering eller hjelp til finansiering
• Oppdatering om bud på e-post eller SMS
• Spørsmål til forbrukere om de lurer på noe angående en bolig de har vist interesse for på e-post eller SMS
• Uadresserte gratisaviser

Det skal normalt lite til før en henvendelse regnes som markedsføring i lovens forstand. 

Informasjon om hvilke regler som gjelder ved slik markedsføring, finner dere i våre veiledere om:

• Telefonsalg og adressert- og uadressert reklame
  Det er forbudt å markedsføre via telefon og per post til forbrukere som har reservert seg mot dette.

• Reklame på e-post og SMS
  Det er forbudt å sende markedsføring uten at forbrukeren har samtykket til å motta denne.

Når kan dere kontakte forbrukere direkte?

Hvis en forbruker har registrert seg som interessent for en bolig ved å bestille salgsoppgaven eller ved å melde seg på visning, kan dere kontakte forbrukeren hvis

• det er for å ivareta hens interesser eller
• dere har en lovbestemt plikt til å gi visse opplysninger om boligen

Et eksempel kan være der det ene markedsførte soverommet viser seg å ikke være godkjent for varig opphold likevel. Eller dere må korrigere innhold i salgsoppgaven grunnet feil opplysninger om eksempelvis arealer, kostnader eller tinglyste forpliktelser. Da kan dere kontakte forbrukeren for å informere om dette.

Den visuelle markedsføringen

Bilder og illustrasjoner

Bilder og illustrasjoner som dere bruker i markedsføringen må gi et balansert og representativt bilde av boligen og eiendommen slik den er på markedsføringstidspunktet.  

Hvis dere ønsker å vise hvordan boligen potensielt kan utnyttes, må dere tydelig forklare på hvilken måte illustrasjonene avviker fra hvordan boligen faktisk er. Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og dermed ulovlig.

Digital styling

Digital styling er en prosess hvor det brukes datateknologi for å møblere, dekorere og endre på boligen, eiendommen eller omgivelsene. Dette gir forbrukerne et inntrykk av hvordan boligen potensielt kan se ut. Bildene skal likevel fremstå på en måte som gir forbrukeren et riktig inntrykk av boligens faktiske egenskaper, og inneholde en tydelig forklaring om at og konkret hva som er redigert.

Boliger som er digitalt stylet kan gi forbrukeren et feilaktig inntrykk hvis stylingen forbedrer standarden, eller gir boligen andre kvaliteter enn det som er tilfellet. Hvis endringene gjør at boligens hovedegenskaper fremstilles feil, vil markedsføringen være villedende og derfor forbudt.

Digital styling av endringer eller alternativ planløsning, kan også bli villedende og ulovlig hvis det ikke kommer tydelig frem at endringen innebærer påkostninger. Eksempler på dette kan være flytting eller totalrenovering av våtrom, bygging av tilbygg eller oppgradering av rom for å tilfredsstille krav til godkjent soverom. 

Hvis dere vet at deler av boligen er innredet i strid med godkjent bruk, vil markedsføringen være villedende og ulovlig hvis forbrukeren ikke blir gjort tydelig oppmerksom på dette. Etter vår vurdering må derfor slike forhold komme klart frem i tekst, bilder og andre illustrasjoner.

Ulovlig bruk av digital styling

Her er noen eksempler på ulovlig bruk av digital styling:

• flammer i en peis som ikke kan brukes
• å endre fargen på gulvet
• taklamper hvor det ikke er uttak
• å fjerne ledninger eller hull i vegger
• å fjerne generell slitasje
• å fjerne omkringliggende bebyggelse eller trær som sperrer for utsikt
• å endre solforholdene, for eksempel at balkongen viser kveldssol når denne i realiteten er østvendt
• soveromsinnredning i rom som ikke er godkjent for varig opphold

Det vil derimot ikke være ulovlig og for eksempel endre fargen på himmelen fra grå til blå. Dette påvirker ingen av egenskapene til boligen, eiendommen eller omgivelsene, og vil derfor ikke være villedende for forbrukeren.

Etter vår vurdering må uredigerte bilder av boligen komme først i all markedsføring, uavhengig av på hvilken plattform boligen annonseres. Redigerte bilder kan bare brukes først hvis bildene ikke påvirker egenskapene til boligen.

Bruk av kunstig intelligens i markedsføringen

Når dere bruker kunstig intelligens i markedsføring av bolig, må dere følge de samme reglene og kravene som følger av markedsføringsloven og boligveilederen.  

Det er ikke nok å ta forbehold om at markedsføringen er utarbeidet av eller ved hjelp av kunstig intelligens. Det er dere som er ansvarlige for at opplysningene som gis er riktige, og som derfor må kvalitetssikre innholdet og hvordan dette presenteres.   

I markedsføring kan kunstig intelligens brukes på flere måter. Nedenfor følger en liste over tilfeller hvor det er vanlig å bruke kunstig intelligens. Dere finner mer informasjon ved å trykke på hvert enkelt av dem. Listen er ikke uttømmende.

Visuell markedsføring

Utgangspunktet er at dere alltid skal bruke ekte bilder av eiendommen, boligen og omgivelsene rundt, som utsikt, solforhold og støy. Disse skal være balanserte og representative. Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og dermed ulovlig.

Av og til kan det likevel være aktuelt å bruke kunstig intelligens for å vise en potensiell utnyttelse av boligen eller style den digitalt. Hvilke krav dere må forholde dere til da, kan dere lese mer om her.

Utfordringen med prosjekterte boliger er at de ikke kan fotograferes som de er. Det kan derfor være aktuelt å bruke kunstig intelligens for å vise hvordan den og omgivelsene vil se ut ved ferdigstillelse. Hvilke krav dere må forholde dere til da, kan dere lese mer om her.

Annonser

Hvis dere bruker kunstig intelligens til å lage annonsen, så er det deres ansvar at opplysningene er riktige. Dere må derfor alltid kvalitetssikre informasjonen som presenteres.

Salgsoppgaver

Hvis dere bruker kunstig intelligens til å lage salgsoppgaven, så er det deres ansvar at opplysningene er riktige. Dere må derfor alltid kvalitetssikre informasjonen som presenteres.

Automatisert kundedialog

Hvis dere bruker en chatbot, virtuell meglerassistent eller lignende i dialog med kunder, så må det tydelig opplyses om at det er en robot som svarer. Det er dere som har ansvar for at opplysningene den gir er riktige.