Prosjekterte boliger

Innhold

⇾ Prisopplysninger
⇾ Visuell markedsføring
⇾ Forbehold og avtalevilkår
⇾ Videresalg av kontraktsposisjon

Ved kjøp av prosjektert bolig har forbrukeren som hovedregel ikke mulighet til å undersøke boligen, og må basere seg på informasjonen i markedsføringen. Vi stiller derfor strenge krav til tydelig og realistisk informasjon i markedsføring av prosjekterte boliger. Dette gjelder både informasjon om boligen og vesentlige vilkår i kjøpekontrakten.

Prisopplysninger

Ved markedsføring av prosjekterte boliger med fastpris, er det vanlig å bruke prislister. Listene skal gi uttrykk for endelige, reelle priser, slik at disse stemmer overens med prisene ved salgsstart. 

Ytelser som forbrukere normalt forventer er med i den oppgitte prisen, må være inkludert. Hvis slike ytelser ikke er med i prisen, må markedsføringen inneholde tydelige forbehold om dette. Hvis slike forbehold ikke er tatt, vil markedsføringen lett være villedende og derfor ulovlig.  

Ved salg av prosjekterte boliger er det vanlig å bruke én annonse til å markedsføre flere boliger samtidig. Boligene har da som regel ulik pris, avhengig av størrelse og andre variable kvaliteter. Ved slik annonsering blir markedsføringen lett villedende og ulovlig hvis det kun er fokus på den laveste prisen i spennet. Dette gjelder særlig hvis «fra-prisen» kun er aktuell for et begrenset antall av boligene. I slike tilfeller må dere derfor oppgi hele prisspennet med laveste og høyeste pris. 

Markedsføringen av prosjekterte boliger må gi et dekkende og realistisk bilde av materialvalg og utstyr som inngår i den angitte prisen, og hva kjøper eventuelt kan oppgradere eller endre – såkalte tilvalg. Hvis boligselger har laget en standardisert tilvalgsliste, må opplysningene om hva de ulike tilvalgene koster være klare, riktige og fullstendige. Dersom påslag er oppgitt som en prosentsats, må det samtidig gis opplysninger om totalprisen. Det skal være enkelt for forbrukerne å få oversikt over den fullstendige prisen.

Visuell markedsføring

Utfordringen med prosjekterte boliger er at de ikke kan fotograferes som de er. Det kan derfor være aktuelt å bruke kunstig intelligens for å vise hvordan den og omgivelsene vil se ut ved ferdigstillelse. Hvilke krav dere du må forholde dere du til da, kan dere du lese mer om her.

Bilder og illustrasjoner må være balanserte og realistiske, og vise boligen så ekte og riktig som mulig. De må være basert på hvordan eiendommen og boligen faktisk er på markedsføringstidspunktet og vil se ut ved ferdigstillelse. Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og dermed ulovlig. 

Etter vår vurdering må flertallet av bildene og illustrasjonene vise boligen slik den vil være om den blir kjøpt til den oppgitte prisen. Disse skal komme først i markedsføringen, uavhengig av hvilken plattform boligen annonseres på. Bilder og illustrasjoner som viser boligen med tilvalg eller annet som ikke inngår i prisen, må informere om dette og hvilke elementer det er.

Når dere skal selge flere boliger i samme prosjekt, er det viktig at dere får frem hvordan forholdene blir for de ulike boligene. Det kan for eksempel være stor forskjell i standard og utsikt mellom de dyreste toppleilighetene og de minste leilighetene i første etasje. Det er derfor nødvendig at bilder og illustrasjoner viser bredden av typer boliger som er til salgs.  

Hvis det er usikkerhet om forhold ved boligen eller omgivelsene, må dere klart og tydelig informere om disse. Dere kan ikke ta generelle forbehold som «avvik kan forekomme», men må forklare tydelig hva avvikene består i. Dersom det for eksempel er usikkert hvordan de ferdige utearealene blir, så må dere opplyse om dette og beskrive hva som er uklart. 

Forbehold og avtalevilkår

Forbehold ved den prosjekterte boligen er vesentlig informasjon for forbrukere. Dere må derfor alltid opplyse om disse på en klar og tydelig måte. Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og derfor ulovlig. Det kan for eksempel være forbehold om: 

• tillatelser fra det offentlige
• salg av en bestemt andel av enhetene i et prosjekt
• større endringer i prosjektet

Dere kan ikke markedsføre egenskaper ved prosjekterte boliger som det er tatt uttrykkelige forbehold ved. Dette gjelder selv om det konkrete forbeholdet er vanlig å ta ved salg av prosjektert bolig. Det vil for eksempel være villedende og dermed ulovlig, hvis en prosjektert bolig er markedsført som «solfylt», med «god utsikt» eller «store uteområder» når det er tatt forbehold som kan påvirke solforhold, utsikt eller omgivelsene.  

Hvis den prosjekterte boligen har andre avtalevilkår som kan få store praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøperen, er vår vurdering at disse skal komme klart og tydelig frem i markedsføringen. Det vil lett være villedende og dermed ulovlig hvis slik informasjon om avtalevilkår er utelatt. 

Videresalg av kontraktsposisjon

Med «kontraktsposisjon» mener vi kjøperens rettigheter og plikter etter en inngått kjøpekontrakt av prosjektert bolig. Videresalg av kontraktsposisjon er når kjøperen selger kontraktsposisjonen sin videre til en annen forbruker. Slik kan en ny kjøper tre inn i kontrakten istedenfor den opprinnelige kjøperen.  

Eiendomsmeglingsforskriften gir nærmere regler om pliktene ved slike oppdrag. Her følger blant annet at det i all markedsføring skal komme tydelig frem at handelen gjelder en kontraktsposisjon. Etter vår vurdering gjelder dette kravet for alle næringsdrivende som markedsfører bolig, og ikke kun eiendomsmeglere.  

De rettslige forholdene rundt videresalg av kontraktsposisjon er komplisert å sette seg inn i og forstå for forbrukere. Konsekvensene og risikoene ved et slikt salg må derfor komme klart frem i markedsføringen. I praksis mener vi at dere allerede i overskriften på Finn- eller Hjem-annonsen må opplyse om at handelen gjelder videresalg av en kontraktsposisjon, og videre også gjør det tydelig i all annen markedsføring. 

I markedsføring av kontraktsposisjon må totalprisen inkludere prisantydning for kontraktsposisjonen, kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet, andel fellesgjeld, eventuelt transportgebyr og alle andre omkostninger ved kjøpet.