Tekniske opplysninger

Innhold

⇾ Faktiske opplysninger om eiendommen
⇾ Boligtype og eierforhold
⇾ Alder og byggemåte
⇾ Areal
⇾ Antall soverom
⇾ Energiattest
⇾ Beliggenhet
⇾ Opplysninger fra tilstandsrapport

I eiendomsmeglingsloven er det konkret angitt hvilke opplysninger eiendomsmeglere skal gi om eiendommen før salg. Etter vår vurdering må også andre næringsdrivende som selger eiendom til forbrukere gi de samme opplysningene i markedsføringen. Hvis ikke blir markedsføringen lett villedende og dermed ulovlig.

Faktiske opplysninger om eiendommen

Dere skal gi balanserte og dekkende opplysninger om boligen slik at forbrukeren har et godt beslutningsgrunnlag. Informasjon om vesentlige opplysninger må være enkelt tilgjengelig og presenteres på en klar og tydelig måte for forbrukeren. Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og derfor ulovlig.

Generelle forbehold og ansvarsfraskrivelser

Dere kan ikke bruke generelle forbehold og ansvarsfraskrivelser i markedsføringen for å slippe å gi informasjon om konkrete forhold som er av vesentlig betydning for forbrukeren. Hvis dere for eksempel vet at det er utført arbeider på eiendommen og/eller boligen som ikke har nødvendig godkjenning, så må dette komme frem på en klar og tydelig måte.

Spesifiserte forbehold

Det er lov å ta spesifiserte forbehold i markedsføringen. De skal være utformet slik at forbrukeren får en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere eller ta høyde for kostnaden for utbedringer i en budrunde. Spesifiserte forbehold skal være presentert og beskrevet klart og tydelig i salgsoppgaven, og må være begrunnet med konkrete opplysninger om hvorfor forbeholdet er tatt. Hvis dette ikke er gjort vil forbeholdet være et generelt forbehold, og dermed forbudt.

Boligtype og eierforhold

I all markedsføring må dere oppgi boligtypen (enebolig, tomannsbolig, rekkehus, leilighet og lignende). Ved salg av leilighet må dere også oppgi hvilken etasje leiligheten ligger i.  

Bruksendring fra helårsbolig til fritidsbolig og omvendt, er søknadspliktige tiltak. Selv om det ikke er boplikt, vil det etter vår vurdering være villedende og dermed ulovlig å markedsføre en helårsbolig som fritidsbolig og motsatt. 

Hvem som eier eiendommen, må som et minimum fremgå av salgsoppgaven. Dere kan bare unnlate å opplyse om eierforhold i særlige tilfeller, for eksempel der selger bor på skjult adresse.

Alder og byggemåte

Markedsføringen skal inneholde opplysninger om alder (byggeår) og byggemåte.   

Hvis eiendommen er bygget på eller bygget om, skal dere gi opplysninger om når dette er gjort. Det bør også komme frem tydelig hvilken del av boligen som er påbygget/tilbygget og byggeår for dette. Er det gjort søknadspliktige tiltak og arbeidene mangler nødvendige godkjenninger og/eller ferdigattest, skal dere gi opplysninger om dette og konsekvensene av det i salgsoppgaven.

Areal

Opplysninger om eiendommens og boligens areal må fremgå klart og tydelig i markedsføringen, og skal oppgis i hele tall.  

Arealberegninger må gjøres i samsvar med reglene i den til enhver tid gjeldende standard for areal- og volumberegning av bygninger.  

Markedsføringen skal inneholde en oversikt over alle arealer som er relevante for den konkrete eiendommen og boligen. Listen over arealer som skal oppgis nedenfor er ikke uttømmende:

• eiendommens grunnareal, altså tomtens størrelse
• summen av bruksarealet for hele boligen (BRA). BRA er summen av alle gulvflater i en bolig hvor det er tilstrekkelig takhøyde. BRA er altså summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b.
• boligens BRA for hver etasje
• summen av internt bruksareal (BRA-i). BRA-i er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og adkomstrom til disse. Hvis eiendommen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i.
• summen av eksternt bruksareal (BRA-e) er areal utenfor boenheten. BRA-e er for eksempel en kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg er for eksempel anneks, garasje, naust eller utvendig bod. 
• summen av areal for innglasset balkong, veranda og altan som tilhører boenheten(BRA-b).
• summen av terrasse- og balkongareal (TBA/åpent areal). Eksempler på dette er terrasser, åpne altaner og balkonger som er tilknyttet boenheten. 
• Summen av hele boligens gulvareal (GUA) med presisering av hva som er BRA og ALH (areal med lav himlingshøyde). Gulvarealet er summen av BRA og ALH. Det er for eksempel nødvendig å opplyse om GUA for boliger med skråtak, hvor deler av gulvarealet ikke er måleverdig. For deler av boligen som ligger utenfor BRA-i, som kaldloft og krypkjeller, vil det normalt ikke være aktuelt å måle GUA. Et eksempel på fremstilling av GUA i markedsføring av loft er: 20 m² BRA + 10 m² ALH = 30 m² GUA. Et annet eksempel er 0 m² BRA + 20 m² ALH = 20 m² GUA.

Bruk av fellesarealer utenfor egen bolig

Hvis det er aktuelt for eiendommen, må dere beskrive spesielle rettigheter til bruk av fellesarealer som ikke inngår i eiendommens totale BRA. Eksempler på fellesareal er takterrasse, treningsrom, garasjeanlegg og gjesteleilighet.

Antall soverom

Dere kan kun opplyse om antall soverom som er godkjent for varig opphold og som eksisterer på markedsføringstidspunktet. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer, i nøkkelinformasjonen/fakta om eiendommen og i overskrifter. Det vil for eksempel være villedende og derfor ulovlig å markedsføre «Romslig endeleilighet – 2 (3) soverom», hvis kun to godkjente soverom eksisterer på markedsføringstidspunktet. Det gjelder selv om det bare skal mindre endringer til for å dele opp soverommene, for eksempel ved å sette opp en lettvegg. 

Rom som ikke er eller det er usikkert om er godkjent for varig opphold, skal beskrives i bildetekst og i salgsoppgaven.   

Forbrukeren skal få opplysninger hen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for kjøpet. Etter vår vurdering innebærer det at dere må innhente byggetegninger fra kommunen for å finne ut hvilke rom som er godkjent som soverom. Hvis eiendommen har avvik fra byggetegningene, må dere vurdere konkret om endringen innebærer at et ulovlig soverom er etablert. Et soverom som er etablert ulovlig kan ikke markedsføres som et godkjent soverom.   

Et eksempel er der boligen har 4 rom som benyttes som soverom, men bare 3 av disse er godkjent for varig opphold. Det siste rommet er opprinnelig en bod som er bruksendret uten godkjenning. Her skal antall soverom i markedsføringen angis til 3, og en nærmere beskrivelse av det siste rommet gis i salgsoppgaven.   

Hvis det ikke er mulig å finne ut av om soverommet er godkjent eller ikke, må dere foreta en konkret helhetsvurdering av rommets egenskaper. Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, skal ikke oppføres som soverom i markedsføringen.

Energiattest

Innhenting og fremleggelse av energiattest

Alle boliger som skal selges må ha en gyldig energiattest. Denne må i sin helhet legges fram for kjøper før avtale om salg blir inngått. Energiattesten viser blant annet boligens energistandard i form av et energimerke. Energiattesten må i sin helhet legges frem for kjøper før avtale er inngått. For å sikre at kjøperen blir fremlagt energiattesten på riktig måte, bør den alltid fremgå av salgsoppgaven. 

Selv om energiattesten er gyldig i ti år, anbefaler vi å utarbeide en ny oppdatert energiattest ved salg innenfor denne perioden. Ny oppdatert energiattest representerer boligens faktiske tilstand på salgstidspunktet. I tillegg til at boligen har blitt eldre, kan det for eksempel være foretatt endringer som har betydning for boligens energibruk.

Energimerke og energikarakter

Boligens energimerke består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Energikarakteren og oppvarmingskarakteren er sentrale opplysninger ved markedsføring av bolig, og energimerket skal vises i annonseringen. Dette gjelder uavhengig av hvilken plattform boligen annonseres i. 

Markedsføringen av boligens energibruk må være i samsvar med boligens energikarakter. Det vil derfor være villedende og derfor ulovlig å markedsføre en bolig som «energieffektiv» eller «energismart» hvis boligen har fått en lav energikarakter. Det må foretas en konkret helhetsvurdering av hvordan markedsføringen fremstår. Som et utgangspunkt vil en energikarakter som er lavere enn B ikke kunne markedsføres som «energieffektiv» eller «energismart» 

Strømkostnader og energibruk

Hvis det i markedsføringen opplyses om boligens tidligere energibruk, er vår vurdering at denne må oppgis i kilowattimer. Årsaken til dette er stor variasjon i strømpriser og strømforbruk. Dersom det gjøres et prisestimat på boligens strømkostnader må det presiseres at dette er med grunnlag i dagens strømforbruk og priser, og at kostnaden vil variere avhengig av markedspris. 

I tillegg må dere i markedsføringen være oppmerksomme på boligeiers bruksmønster, for eksempel om strømforbruket har vært unormalt høyt eller lavt.

Felles energiattest for boliger med flere boenheter

Noen boliger og bygninger med flere boenheter har en felles energiattest for bygningen som helhet. En felles energiattest viser bare byggets gjennomsnittlige tilstand. Ved markedsføring av bolig der det bare er benyttet en felles energiattest, har dere derfor et særlig ansvar for at det ikke gis et uriktig inntrykk av boenhetens faktiske tilstand på salgstidspunktet.  

For å være sikker på at energiattesten representerer boenhetens faktiske tilstand på salgstidspunktet, anbefaler vi at det innhentes en energiattest for den aktuelle boenheten. Det gjelder spesielt der energiattesten er eldre, eller det er gjort endringer som har betydning for boligens energibruk.

Bærekraftpåstander

En bærekraftpåstand er opplysninger om at boligen har miljøvennlige egenskaper. Bærekraftpåstander kan være både ren tekst og bruk av symboler, farger og illustrasjoner som gir et inntrykk av at boligen har bærekraftige fortrinn.  

Dere kan bare bruke bærekraftpåstander hvis dere kan dokumentere at disse er sanne på tidspunktet markedsføring skjer.  

Dere kan lese mer i vår veileder om bruk av bærekraftpåstander i markedsføring.

Beliggenhet

Informasjonen om eiendommens beliggenhet må være balansert. Det innebærer at både positive og negative trekk i nærmiljøet må beskrives like tydelig.   

Dere må sørge for at eiendommen markedsføres med korrekt registerbetegnelse (gårds-, bruks-, feste-, og seksjonsnummer) og adresse. Ved bruk av stedsnavn må dette samsvare med offisielle kart. Hvis dette ikke er klart, er det gjengs oppfatning av hva som faller inn under det aktuelle stedsnavnet dere må bruke.  

Etter vår vurdering må salgsoppgaven inneholde kart over tomtegrenser, kartutsnitt som viser nabobygg og den aktuelle eiendommens bygg plassert i kartet, samt plankart som viser reguleringsmessige forhold.

Opplysninger fra tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten inneholder opplysninger som er vesentlig informasjon for forbrukeren. Hvis disse ikke fremgår tydelig i markedsføringen, vil den lett være villedende og dermed ulovlig. Etter vår vurdering må dere derfor som et minimum i salgsoppgaven opplyse om bygningsdeler fra tilstandsrapporten som

• ikke er undersøkt/ikke var tilgjengelig for undersøkelse (TG IU)
• har tilstandsgrad 2 (TG 2)
• har tilstandsgrad 3 (TG 3)
• etter forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) skal undersøkes, men ikke ha tilstandsgrad, for eksempel ulovlige bruksendringer og manglende rømningsvei

Opplysningene må informere om:

• hvilke type avvik det er snakk om
• hvor avviket er
• hva avviket er

Dette kan for eksempel gjøres samlet under punktet om boligens standard, byggemåte eller som et eget punkt i salgsoppgaven.  

Det er ikke nok å bare henvise forbrukeren til tilstandsrapporten. Dere bør likevel alltid oppfordre kjøperen til å lese denne.  

Hvis tilstandsrapport ikke er innhentet, er dette vesentlig informasjon som må fremgå tydelig i markedsføringen.