Avtaleforhold

Innhold

⇾ Begrensninger i bruken av eiendommen
⇾ Utleie
⇾ Boligkjøpsmodeller
⇾ Boligkjøperpakker
⇾ Norgespris

Begrensninger i bruken av eiendommen

Hvis det foreligger begrensninger i bruken av eiendommen, så må markedsføringen opplyse om dette. Begrensninger i bruken av eiendommen vil si rettslige begrensninger som hindrer kjøperen i å disponere fritt over eiendommen. Jo større begrensninger i bruken, desto større krav stilles til opplysningene som gis. 

Det vil for eksempel være villedende, og dermed forbudt, å markedsføre at en bolig i 100-metersbeltet langs sjøen har utbyggingsmuligheter når det er byggeforbud.

Bruk av generelle oppfordringer

Hvis eiendommen har begrensninger i bruken som kan ha betydning for kjøperen, er det ikke nok med en generell oppfordring om å sette seg inn i heftelser eller gjeldende planer og planforslag. Generelle oppfordringer kan bare brukes i tillegg til – og ikke i stedet for – vesentlig informasjon som kjøperen har grunn til å regne med å få.

Tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter

Dere plikter å undersøke og opplyse forbrukeren om tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter på eiendommen. Dere må også opplyse om kjente heftelser på eiendommen som ikke er tinglyste. 

Det vil for eksempel være viktig for forbrukeren å bli gjort oppmerksom på servitutter som kan begrense utbygging. Det kan være en veirett som begrenser fradeling av eiendommen. 

Det er viktig at opplysningene om heftelser i markedsføringen er tydelige slik at forbrukeren forstår heftelsens innhold. Informasjonen skal gjøre det mulig for forbrukeren å kunne skille mellom vesentlige heftelser på eiendommen og heftelser av mindre betydning.

Utleieadgang

I markedsføringen må det opplyses om begrensninger i adgangen til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål. Les mer om utleie her

Offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett

Dere plikter å undersøke og opplyse forbrukeren om eiendommens forhold til vedtatte offentlige planer. Det må også opplyses om relevante planforslag som kan få direkte betydning for eiendommen i fremtiden.

Et planforslag vil for eksempel ha direkte betydning for den eiendommen hvis det innebærer endringer i støy, utsikt og solforhold. 

Dere plikter også å gi opplysninger om konsesjonsplikt og odelsrett hvis dette er relevant for den aktuelle eiendommen.  

Informasjon om offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett skal presenteres tydelig. Det er viktig at forbrukeren forstår hvordan bruken av eiendommen kan påvirkes av planene og rettighetene.

Tomtefeste og andre spesielle avtaler som følger med eiendommen

Hvis tomten er festet så skal markedsføringen klart og tydelig opplyse om dette. Det samme gjelder vesentlige vilkår i festeavtalen, som festeavgiftens størrelse og når festeavgiften kan reguleres. Festeavtalen må vedlegges salgsoppgaven hvis den er relevant.

Noen eiendommer har også andre spesielle avtaler som følger med kjøpet. Et eksempel kan være at huset skal ha samme farge på taket eller veggene som nabohusene, eller at visse deler av eiendommen skal være tilgjengelig for offentligheten. Hvis eiendommen har en slik spesiell avtale, må markedsføringen på samme måte klart og tydelig opplyse om dette og innholdet i dem.

Utleie

Dersom dere markedsfører deler av en bolig med utleiemuligheter, må arealet være:

• godkjent som separat boenhet eller
• godkjent for varig opphold for minst ett oppholds/soverom, og ellers inneholde funksjoner som kjøkken, bad og toalett.

Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og dermed ulovlig.

Dere kan ikke bruke forbehold for å markedsføre utleiemuligheter som ikke er reelle. Eksempelvis kan formuleringer som «ikke godkjent», «ikke omsøkt», «mangler bare søknad» eller lignende gi kjøperen en forventning om at det er reelle muligheter for leieinntekter ved kjøp av boligen. Slike forbehold vil derfor lett være villedende og ulovlige.

I tillegg må dere opplyse om eventuelle begrensninger i adgangen til å leie ut hele eller deler av boligen. Eksempler på slike begrensninger, kan være at utleie krever samtykke fra styret. Hvis boligen har begrensninger som er så store at det ikke er adgang til utleie, er det ulovlig å markedsføre boligen med utleiemuligheter. Dette kan for eksempel være tilfelle om boligens radonnivå overstiger lovlige grenseverdier.

Boligkjøpsmodeller

Med boligkjøpsmodeller menes markedsføring av boliger som selges gjennom avtaler om leie til eie, deleie eller lignende vilkår. Det innebærer at forbrukeren for eksempel kjøper en del av boligen og leier resten, eller inngår en leieavtale for boligen for en bestemt periode med rett til å kjøpe den. 

Selv om boligkjøpsmodeller har en sammensatt eierform med ulike rettigheter, for eksempel både et leie- og et kjøpselement, gjelder samme regler som ved markedsføring av bolig.  

Markedsfører dere en boligkjøpsmodell, må forklare denne på en klar og tydelig måte. Det må for eksempel opplyses om hvilken risiko forbruker tar ved boligkjøpet, hvor store totalkostnadene for boligen vil bli, hvilke rettigheter forbruker har og hvilke vilkår som gjelder for denne eierformen. 

Forbrukeren må også få en oversikt over hvilke totalkostnader som vil påløpe, som kjøpesum, leiepris, avgifter og gebyrer. Dere må samtidig beskrive grunnlaget for beregningene. Veilederens punkt om prisopplysninger gjelder derfor så langt det passer.  

Et oppklarende markedsføringstiltak kan være eksempelregnestykker og beregningstjenester der forbrukeren kan legge inn egne tall for å vurdere sin mulighet til å kjøpe bolig. På den måten kan forbrukeren få et individuelt regnestykke som viser hva totalkostnaden blir.

Boligkjøperpakker

En boligkjøperpakke inneholder som oftest flere forsikringer, og tilbys i forbindelse med kjøp av bolig. Den kan for eksempel bestå av boligkjøperforsikring, husforsikring, innboforsikring og renteforsikring. I markedsføringen av boligkjøperpakken skal det komme frem klart og tydelig at denne ikke er obligatorisk, men frivillig.  

Forbrukeren må også få opplysninger om pris, varighet, vilkår, eventuelle begrensninger, automatisk fornyelse og lignende. Disse opplysningene må være lett tilgjengelige, og informere om hvor forbrukeren kan finne de fullstendige forsikringsvilkårene. Hvis ikke vil markedsføringen være villedende og dermed ulovlig.   

Hvis kjøperen får tilbud om forsikringer som enkeltstående avtaler, gjelder de samme kravene.

Norgespris

Hvis boligen har avtale om Norgespris – enten på strøm eller på fjernvarme – så må dere opplyse om dette i markedsføringen. Hvis ikke vil markedsføringen lett være villedende og dermed ulovlig. Dere må også informere om når bindingstiden utløper. Det er fordi Norgespris følger med boligens målepunkt og energimåler ved et salg, og vil gjelde ut bindingstiden for prisperioden.