Forbrukertilsynets høringssvar – forskrift til avhendingslova

Vi viser til Kommunal- og moderniseringsdepartementets høringsnotat om forskrift til avhendingslova og endringer i avhendingslova § 3-10, datert 10. februar 2020. Forskriften skal fastsette krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendingslova.

Forbrukertilsynet arbeider for tryggere kjøp og salg av bolig, og en bedre opplyst bolighandel. Etter vårt syn er en regulering av tilstandsrapporter og takstmenn et av de viktigste tiltakene for å oppnå dette.

Innledningsvis vil vi bemerke at vi er enige i departementets overordnede synspunkt om at den bygningssakkyndige bør undersøke de delene av boligen som er gjengangere i tvistesaker, og som kan føre til de dyreste skadene, men som samtidig er relativt billige å undersøke, slik at kostnaden for rapporten holdes på et forsvarlig nivå.

Forbrukertilsynet vil i det følgende gi kommentarer til forslagene i punkt 7.2, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.10 og 8 i høringsnotatet. Vi har ingen merknader til de øvrige forslagene i høringsnotatet.

Vi viser til punkt 7.2 Tilstandsrapportens innhold, punkt 7.2.15 Boligens areal

og forslag til regulering i forskriftens § 2-17.

Forbrukertilsynet er enig i at tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om boligens areal, slik departementet skriver i punkt 7.2.15.1. Vi er også enig i at forskriften bør fastsette hvilke(t) målebegrep som skal benyttes.

Når det gjelder hvorvidt den bygningssakkyndige skal angi arealet i ett eller

 

flere målebegreper, vil Forbrukertilsynet komme med enkelte bemerkninger og innspill til dette.

Målebegrepet BRA representerer bruksarealet og angir hvor stort areal som er innenfor ytterveggene av boligen. Det gir potensielle boligkjøpere informasjon om hvor stort areal i boligen som er til disposisjon. Hvor stort areal som er til disposisjon i boligen vil i mange tilfeller avvike i større eller mindre grad fra det arealet i boligen som brukes til kort eller langt opphold, også kalt boligens primærrom.

En angivelse av boligens areal målt i primærrom og sekundærrom, som  tillegg til angivelse av boligens bruksareal, gir forbrukeren bedre informasjon om hvor mye av boligens disponible areal som faktisk kan brukes til kort eller langt opphold. Slik informasjon er svært viktig for forbrukerne på markedsføringsstadiet. Potensielle boligkjøpere søker på og sammenligner ulike boliger før de eventuelt velger å gå på visning, og primærrom er her et viktig parameter for å skille boligene. Dersom boligens areal kun oppgis i  BRA vil dette markert senke kvaliteten på søkene og gjøre det vanskeligere  for forbrukerne å orientere seg i markedet. Hvis eksempelvis en enebolig med 100 kvadratmeter P-rom og et 100 kvadratmeter råloft, kun skal angis med 200 kvadratmeter BRA, sier det seg selv at nyttig forbrukerinformasjonen blir redusert. De fleste som selv har jaktet på bolig i sentrale områder har erfart at P-rom har vært en nyttig hjelp i den store jobben det er å sile tilbudene i markedet. Bruk av flere målebegrep, som sier noe om kvaliteten på det disponible arealet i en bolig, har derfor særlig gode grunner for seg i et markedsføringsperspektiv.

Vi ser at innføringen av målebegrepene P- og S-rom også byr på noen utfordringer, og at det i enkelte tilfeller har ført til misforståelser, blant annet knyttet til lovlig bruk og variasjon i hvordan takstmenn vurderer arealet.

Hvorvidt et areal skal klassifiseres som P- eller S-rom vil i de fleste tilfeller være enkelt å fastslå, mens takstmannen i noen situasjoner må utøve et visst skjønn. Dette kan i enkelte tilfeller slå uheldig ut hvis antall kvadratmeter P- rom er tillagt vesentlig betydning i meglers prisantydning. At en regulering ikke er helt uproblematisk er likevel ikke unikt og må veies opp mot at dette i de aller fleste tilfeller er viktig informasjon for forbrukerne. At enkelte vanskeligheter har vist seg i praksis kan etter vårt syn ikke alene være avgjørende for at målebegrepet P-rom bør fjernes.

En regulering som innebærer at den bygningssakkyndige kun skal måle bruksarealet til boligen vil derfor gjøre det vanskeligere for forbrukere å orientere seg om og sammenligne kvaliteten på det disponible arealet i ulike boliger i markedet. Ut fra et forbrukerperspektiv er Forbrukertilsynet derfor kritiske til at takstmann kun skal måle boligens bruksareal, som dermed medfører at målebegrepene P- og S-rom bortfaller.

Mange takstmenn lager i dag plantegninger, som en del av tjenesten. Vi

 

stiller derfor også spørsmål ved hvordan man ser for seg at den bygningssakkyndige skal utforme plantegningen for boligen, dersom P- og S- rom fjernes og den bygningssakkyndige ikke lenger skal vurdere bruken av de enkelte rommene i boligen. Vi antar at problemer knyttet til lovlighet kan bli vedvarende dersom den bygningssakkyndige kun skal måle areal i BRA, men likevel angi hvordan rommene i huset er delt inn og hvilke arealer de har på plantegningen.

Dersom begrepene P-rom og S-rom fjernes, bør man som et minimum forsøke å avbøte konsekvensene ved å kreve at den bygningssakkyndige skal angi det samlede arealet av boligen som har en lavere kvalitet og som ikke er ment for varig opphold (dagens S-rom). En slik løsning vil i det minste skille  ut den delen av boligens disponible areal som holder en lavere kvalitet enn det øvrige disponible arealet. En slik løsning vil også bety at et rom i en  kjeller som er innredet som et soverom, ikke vil bli vurdert annerledes enn om tilsvarende rom i kjelleren hadde vært uinnredet eller blitt benyttet som lagerrom.

Forbrukertilsynet mener at en slik løsning ikke vil medføre betydelig merarbeid for den bygningssakkyndige. Merarbeidet vil bestå i å liste opp arealet på de deler som i dag anses som S-rom, men med den forskjell at bruken av rommet ikke skal vurderes, slik at et soverom i en kjeller vil likevel måtte angis som kjellerareal/bodareal, med mindre det foreligger dokumentasjon på at rommet er lovlig til varig opphold. På tilsvarende måte vil både et walk-in-closet og omkledningsrom måtte angis som bodareal.

Før øvrig er vi enige i at den bygningssakkyndige ikke bør måle boligens bruttoareal (BTA).

Vi viser til punkt 7.4 Avgrensninger i høringsnotatet. Innledningsvis vil vi bemerke at avgrensningene som skisseres i punkt 7.4.1 oppleves som svært omfattende. Forbrukertilsynet mener at den bygningssakkyndige bør vurdere frittstående garasje, balkong, vinduer, dører, tilstand på loft og indikasjon på svakhet på etasjeskiller i tilstandsrapporten. Dette er bygningsdeler som kan være beheftet med alvorlige feil og mangler.

Forbrukertilsynet forstår departementets grunnleggende ønske om å holde kostnadsrammen på tilstandsrapportene innenfor et  forsvarlig kostnadsnivå. Det er likevel sentralt at den bygniningssakyndige foretar en helhetlig vurdering av eiendommen, slik at rapportene ikke oppleves som en falsk trygghet.

I det følgende vil vi gi noen innspill til enkelte av de foreslåtte avgrensningene.

2.1 Verdivurderinger

Vi viser til punkt 7.4.3 Verdivurderinger i høringsnotatet.

Departementet har foreslått at den bygningssakkyndige ikke skal foreta noen form for vurdering av boligens verdi.

Forbrukertilsynet er i hovedsak enig i departementets vurderinger knyttet til dette. Som nevnt ligger vurderingen av eiendommens verdi innenfor eiendomsmeglerens plikter, og eiendomsmeglerne har i dag utdannelse, verktøy og erfaring fra markedet som kan bidra til faglig gode verdivurderinger.

Det er likevel slik at noen forbrukere velger å selge bolig uten bistand fra eiendomsmegler. Etter vår vurdering vil forbrukeren i disse tilfellene være tjent med å kunne bestille en verdivurdering fra den bygningssakkyndige, som en tilleggstjeneste.

2.2 Lovlighetsmangler

Vi viser til  punkt 7.4.5 Lovlighetsmangler mv i  høringsnotatet. Rettspraksis viser at det oppstår en del tvister om lovligheten av tilbygg,

påbygg, ombygninger og bruksendringer, herunder mulighet for lovlig utleie. Lovlighetsmangler kan medføre store praktiske og økonomiske  konsekvenser for boligkjøper, noe som tilsier at informasjon om dette må komme tydelig frem i salgsdokumentene.

Forbrukertilsynet er i all hovedsak enig med departementet i at det vil innebære en unødig og fordyrende dobbeltbehandling dersom tilstandsrapporten skal inneholde opplysninger om lovlig bruk. Ansvaret for å fremskaffe og videreformidle slike opplysninger bør ligge hos eiendomsmegleren, slik det gjør i dag. Etter vårt syn vil de vedtatte endringene i avhendingsloven gi et større insentiv for megler til å gi tydelige opplysninger om lovlighet i salgsoppgaven, slik at opplysninger om dette vil bli betydelig bedre enn det er i dag.

Vi er videre enig i at den bygningssakkyndige bør ha en plikt til å påpeke eventuelle åpenbare ulovligheter som avdekkes i sin rapport.

Saken stiller seg annerledes for boligsalg som foregår uten bruk av eiendomsmegler. Forbrukertilsynet mener at forskriften bør pålegge den bygningssakkyndige et større ansvar for å vurdere om boligen er oppført i samsvar med ferdigattest, brukstillatelser og godkjente tegninger der forbrukeren selger selv.

2.3 Resultatet av undersøkelsene

Vi viser til punkt 7.6 om bruk av tilstandsgrader i høringsnotatet.

Etter Forbrukertilsynets vurdering er det viktig å videreføre bruken av tilstandsgrad i rapportene. Tilstandsgrader gir en forenklet fremstilling som kan være nyttig for forbrukere uten byggteknisk kompetanse. Systemet med tilstandsgrader benyttes i de tilstandsrapportene som er i bruk i dagens bolighandel, og er således et system mange forbrukere allerede kjenner.

Etter vårt syn er det sentralt at forskriften gir klare føringer og veiledning for bruken av de ulike tilstandsgradene. Vi opplever at dagens rapporter spriker, og det kan virke som at de bygningssakkyndige vurderer tilstandsgradene ulikt. Dette problemet bør man søke å eliminere ved utarbeidelse av ny forskrift.

2.4 Selgers egenerklæring

Vi viser til høringsnotatets punkt 7.7 der departementet konkluderer med at bruk av egenerklæring ikke bør reguleres i forskriften.

Forbrukertilsynet er enig med departementet i at det vil kunne oppstå vanskelige juridiske grensedragninger mellom feil i rapporten og opplysningssvikt fra selgeren, og vi ser at det etter avhendingslova ikke er noen plikt for selger til å fylle ut egenerklæring.

Forbrukertilsynet mener likevel at forskriften bør pålegge den bygningssakkyndige om å sette seg inn i opplysningene i selgers egenerklæringsskjema der et utfylt skjema foreligger. Selger kjenner boligen best og hans opplysninger kan gi en pekepinn på hva den bygningssakkyndige bør se etter.

 

Vi viser til punkt 7.5 Hvordan undersøkelsene skal skje i høringsnotatet, og vi  vil i det i det følgende gi våre vurderinger knyttet til dette.

Forbrukertilsynet støtter departementets forslag om å forskriftsfeste at undersøkelse av våtrom, rom under terreng og krypekjeller skal skje ved hulltaking, jf. høringsnotatets punkt 7.5.4.2. Selv om hulltaking ikke er noen garanti for at eventuell fukt avdekkes, er vi av den oppfatning at det er bedre å teste ett sted enn ikke noe sted, slik at sannsynligheten øker for at man får avdekket skjulte feil og mangler før salg.

Vi mener videre at det er viktig at manglende hulltaking medfører at tilstandsrapporten ikke blir forskriftsmessig. Etter vårt syn vil dette være den eneste måten å sørge for at et pålegg om hulltaking skal ha noen effekt, og for å unngå at boligselgere spekulerer i å motsette seg hulltaking for å   oppnå et redusert ansvar for skjulte feil og mangler.

Vi viser til punkt 7.8 Prisanslag for utbedring av bygningsdeler i høringsnotatet.

Forbrukertilsynet støtter departementets forslag om å forskriftsfeste at den bygningssakkyndige skal angi et sjablongmessig kostnadsanslag på hva det vil koste å utbedre bygningsdeler som får tilstandsgrad 2 eller 3.

Etter vårt syn er et slikt kostnadsanslag avgjørende for at forbrukere fullt ut skal forstå konsekvensene av opplysningene som fremgår i

tilstandsrapporten. Den bygningssakkyndige vil klart ha bedre forutsetninger for å anslå utbedringskostnader enn forbrukeren.

Vi er videre enig i departementets vurderinger om at det i tilknytning til det sjablongmessige kostnadsanslaget må gis tydelig informasjon om at det kan være til dels store avvik i den enkelte sak, for å minimere risikoen for ytterligere tvistesaker.

Vi viser til punkt 7.10 Virkninger av at en rapport ikke oppfyller alle kravene i høringsnotatet.

Departementet foreslår en regel om at en rapport regnes som godkjent hvis den bare har ubetydelige avvik fra kravene i forskriftens kapittel 2. Som eksempel på et ubetydelig avvik fra kravene i kapittel 2 har departementet vist til følgende:

«Den bygningssakkyndige har ikke boret hull fra et rom tilstøtende til badet for å måle fukt, jf. kravet i § 2-3. Senere oppstår det en tvist mellom kjøper og selger om lekkasje fra boligens yttertak. Den bygningssakkyndige hadde undersøkt taket, og opplyst i rapporten om at boligens tak – som er flatt –  ikke har tilstrekkelig helning. Kjøperen krever erstatning fra selgeren. Kravet bygges på at den manglende undersøkelsen av badet medfører at rapporten ikke får virkning, og at det derfor ikke har noen betydning at svakheten ved taket var opplyst i rapporten.»

Eksempelet på hva som skal regnes som et ubetydelig avvik fra kravene i forskriftens kapittel 2 omfatter det tilfellet at det ikke er foretatt undersøkelse av fukt i våtrom ved hulltaking. Forbrukertilsynet er kritisk til dette, ettersom departementet i høringsnotatets punkt 7.5.4.2 presiserer at om et pålegg om hulltaking skal ha noen effekt, må konsekvensen av at eier motsetter seg hulltaking være at tilstandsrapporten ikke blir forskriftsmessig.

Etter vårt syn er eksempelet departementet viser til i høringsnotatet tvetydig med hensyn til hvilke elementer som er avgjørende ved vurderingen av ubetydelige avvik. Vi forstår departementet slik at vilkåret om ubetydelig avvik skal vurderes konkret i hver enkelt sak. Dersom det foreligger et avvik fra rapporten som ikke har betydning for  det partene tvistes om, vil  rapporten likevel anses godkjent – slik at boligkjøper ikke kan påberope seg som mangel noe som klart fremgår av rapporten.

Videre mener vi at forskriften bør tydeliggjøre at hvem som er årsak til at det foreligger et avvik vil ha betydning for utfallet:

For det tilfellet at det er den bygningssakkyndige selv som er årsak til at det ikke er foretatt hulltaking for å måle fukt, er vi enige i at den manglende undersøkelsen må anses ubetydelig i et tilfelle der det tvistes om noe som klart fremgikk av rapporten, og som dermed har som konsekvens at rapporten fortsatt anses godkjent.

For det tilfellet at det er boligselger som har motsatt seg hulltaking, er vi av den oppfatning at den manglende undersøkelsen aldri bør anses ubetydelig, slik at konsekvensen ved selgers motsettelse blir at rapporten ikke er godkjent. Boligkjøper kan derfor i disse tilfeller alltid påberope seg som mangel noe som klart fremgikk av rapporten. Etter vårt syn vil en slik løsning være helt nødvendig for å unngå at boligselgere spekulerer i å motsette seg hulltaking.

For øvrig er vi enige i departementets forslag om at manglende oppfyllelse av krav til bygningssakkyndige i forskriftens kapittel 3 alltid vil medføre at rapporten ikke er godkjent.

Vi viser til punkt 8 Kravene for å bli bygningssakkyndig i høringsnotatet.

Forbrukertilsynet er positive til departementets forslag om å stille krav til formell utdanning for å registrere seg som bygningssakkyndig, noe som forhåpentligvis medfører at tilstandsrapportene får høyere kvalitet. Det er samtidig viktig at utdanningskravet legges på et riktig nivå, både for å sikre at det vil være et tilstrekkelig antall bygningssakkyndige tilgjengelig i markedet og for å unngå at kompetente takstmenn med mange års erfaring faller fra.

Departementet har foreslått at det stilles krav om høyere fagskolegrad (faglinje bygg) med 120 studiepoeng, som hevdes er tilstrekkelig for å kunne undersøke de bygningsdelene og rommene som det er foreslått at den bygningssakkyndige skal undersøke.

Det er viktig å ha en tilstrekkelig lang overgangsperiode. Overgangsperioden kan bl.a. sikre at vi beholder eksisterende takstmenn (bygningssakkyndige) i en viss periode etter innføringen av utdanningskravene, men også at det rekrutteres og utdannes nye som sikrer et tilstrekkelig antall bygningssakkyndige i markedet, både under og etter endt  overgangsperiode. Vi anser den foreslåtte overgangsperioden på 5 år som tilstrekkelig.

Med vennlig hilsen,

Elisabeth Lier Haugseth, Direktør i Forbrukertilsynet