MR-2009-556: N.N. – Finn Eiendom AS

Saken gjelder rimeligheten av Finn Eiendom AS’ (Finn Eiendom) praksis om at privatpersoner ekskluderes fra å annonsere boliger og fritidseiendommer på nettsiden www.finn.no.

Vedtak av 24. september 2009

Klager: N.N.
Innklaget: Finn Eiendom AS, Postboks 1178 Sentrum, 0107 OSLO

Markedsrådets sammensetning:
1. Professor Tore Lunde
2. Lagdommer Randi Grøndalen
3. Generalsekretær Karl Johan Hallaråker
4. Prosjektleder Karianne Berg
5. Rektor Trond Blindheim
6. Advokat Signe Eriksen
7. Direktør Wenche Jacobsen
8. Advokat Rune Erstad
9. Sorenskriver Liv Synnøve Taraldsrud

1. Sakens bakgrunn

Saken gjelder rimeligheten av Finn Eiendom AS’ (Finn Eiendom) praksis om at privatpersoner ekskluderes fra å annonsere boliger og fritidseiendommer på nettsiden www.finn.no.

Forbrukerombudet mottok 1. juli 2008 en klage fra N.N. vedrørende Finn Eiendoms praksis om at kun eiendomsmeglere, advokater og enkelte utbyggere kan benytte boligannonsetjenesten på www.finn.no. Jensen hevdet at praksisen er urimelig og i strid med markedsføringsloven (mfl.) § 9a.

Forbrukerombudet viste til sin tidligere vurdering av forholdet fra 2002, hvor det ble konkludert med at Finn Eiendoms praksis ikke var i strid med mfl. § 9a.

N.N. var uenig i Forbrukerombudets vurdering og konklusjon, og ønsket at saken skulle overprøves av Markedsrådet.

Konkurransetilsynet fikk i september i oppdrag fra Fornyings- og Administrasjonsdepartementet (FAD) innen 31. desember 2008 å utrede behovet for en forskrift om forbrukernes tilgang til nettportaler. Forbrukerombudet avventet den videre saksbehandling i påvente av utredningen hos Konkurransetilsynet. Forbrukerombudet informerte N.N. om dette arbeidet i telefonsamtale av 21. oktober 2008, og stilte spørsmål ved om Jensen fortsatt ønsket å bringe saken inn for Markedsrådet. N.N. mente det ville være formålstjenelig at Markedsrådet vurderte saken uavhengig av Konkurransetilsynets arbeid.

Forbrukerombudet orienterte Finn Eiendom i brev av 29. oktober 2008 om saksforholdet og at saken ville bli forelagt Markedsrådet.

Finn Eiendom kommenterte i brev av 19. november 2008 klagen fra N.N.

Konkurransetilsynet foreslo, etter å ha vurdert saken, at det etableres en forskrift som pålegger nettportalene å gi enhver tilgang til boligannonsering på ikke-diskriminerende vilkår. Utkast til forskrift er sendt på høring med frist til 26. juni 2009.

Saken ble oversendt Markedsrådet ved ekspedisjon av 25. mai 2009. Behandling av saken fant sted den 31. august 2009. Ingen av partene møtte.

2. Forbrukerombudets anførsler

Forbrukerombudet mener prinsipalt at det på bakgrunn av Konkurransetilsynets vurdering og innstilling ikke er hensiktsmessig å gjøre en nærmere vurdering av mfl. § 9a på nåværende tidspunkt. For det tilfelle at Markedsrådet ønsker å foreta en realitetsvurdering av saken går de allikevel inn på sakens realitet.

Markedsføringslovens § 9a medfører at vilkår som nyttes eller tilsiktes nyttet i næringsvirksomhet overfor forbrukere kan forbys når de finnes urimelige og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn. Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter, og på hensynet til klarhet i kontraktsforholdet.

Forbrukerombudet har i sin praksis lagt til grunn at kollektiv kontraheringsnektelse overfor forbrukere vil kunne være urimelig og i strid med mfl. § 9a. Ved rimelighetsvurderingen har de da lagt særlig vekt på om den næringsdrivendes nektelse av å inngå avtale om kjøp av varer eller tjenester bygger på et rimelig og saklig grunnlag. Videre har de lagt vekt på hvor viktig tjenesten er for forbruker og om forbruker kan få kjøpt tjenesten eller varen hos andre aktører.

Disse prinsippene må etter Forbrukerombudets syn anses å gjelde forbrukeravtaler generelt. For enkelte avtaler av særlig viktig karakter har prinsippet blitt lovfestet:

I forsikringsavtaleloven § 3-10 heter det:
“Selskapet kan ikke uten saklig grunn nekte noen på vanlige vilkår en forsikring som selskapet ellers tilbyr allmennheten.”

I finansavtaleloven § 14 heter det:
“Institusjonen kan ikke uten saklig grunn avslå å ta imot innskudd eller utføre betalingsoppdrag på vanlige vilkår.”

Problemstillingen er etter Forbrukerombudets syn om det foreligger saklig og rimelig grunn til å nekte forbrukere å annonsere fast eiendom på www.finn.no, med den konsekvens at forbrukerne blir tvungen til å inngå en tredjemannsavtale med eiendomsmegler eller advokat.

Forbrukerombudet viser til at de tidligere har vurdert problemstillingen i sin sak nr. 02/0957. Det vises til Finn.no AS’ begrunnelse for forskjellsbehandlingen i brev av 5. august 2002 hvor det blant annet heter:

“Det er korrekt som anført av klageren at FINN.no ikke tar inn boligannonser direkte fra privatpersoner som selgere, men kun annonser som formidles via profesjonelle aktører i markedet, som eiendomsmeglere og advokater.
Hovedårsaken til denne forskjellsbehandling ligger i at FINN.no AS er avtalemessig forpliktet i forhold til de profesjonelle aktørene til å ikke ta inn direkteannonser. Hertil kommer at FINN.no, er en av landets største annonseformidlere, og ønsker å ha en seriøs profil på sitt nettsted. Bolighandel involverer regelmessig store verdier, og FINN.no ser det som fordelaktig å kunne tilby brukerne av nettstedet den ekstra sikkerhet som ligger i at eiendomshandelen styres av en profesjonell aktør, som er underlagt offentlig kontroll og krav om ansvarsforsikring m.v.
Etter vår oppfatning må det være helt legitimt av Finn.no å gjøre et forretningsmessig valg hvoretter man avtalemessig binder seg til å kun ta inn annonser fra profesjonelle aktører. Dette må ligge innenfor den alminnelige avtalefrihet, og kan ikke anses som en urimelig forskjellsbehandling av private.
Hertil kommer at det til grunn for forskjellsbehandlingen også ligger et element av beskyttelse av kjøpere av boligeiendommer, som i stor utstrekning også vil være privatpersoner.
Begge de to begrunnelser for forskjellsbehandling er åpenbart saklige, effekten er ikke urimelig overfor private, og vi kan ikke se at allmenne hensyn skulle tilsi at forskjellsbehandlingen skulle forbys.”

I Forbrukerombudets brev av 12. august 2002 til Finn.no heter det blant annet:
“Vi har i denne saken kommet til at det aktuelle vilkåret til Finn.no ikke er urimelig og i strid med mfl. § 9a.
Vi har ved denne vurderingen blant annet lagt vekt på at Finn.no ikke foretar forskjellsbehandling mellom grupper av forbrukere, men har valgt å kun tilby sine tjenester til profesjonelle aktører. Dette må det i utgangspunkt være anledning til. Det at det kun er profesjonelle aktører som kan legge ut annonser på Finn.no vil videre også kunne innebære en viss beskyttelse for kjøpere av eiendommer, som i stor grad er forbrukere.”

Etter Forbrukerombudets syn kan det være flere positive sider ved at boligannonsetjenesten på Finn.no åpnes for privatpersoner. Det vises blant annet til Konkurransetilsynets innstilling til FAD hvor det pekes på at et åpent marked vil kunne bidra til høyere konkurranse, økt omsetningshastighet, større valgfrihet og lavere transaksjonskostnader ved kjøp og salg av bolig.

Forbrukerombudet hevder imidlertid at spørsmålet i denne saken ikke er om det er ønskelig at Finn Eiendom lar forbrukere selv legge inn boliger for salg, men om Finn Eiendom har saklig grunn til å nekte forbrukerne slik tilgang. I motsatt fall må praksisen etter deres syn anses urimelig, jf. mfl. § 9a.

Forbrukerombudet viser til at Finn Eiendom begrunner sin praksis med at kravene i, og hensynene bak, bransjenormen for markedsføring av bolig best sikres ved at de forvaltes av profesjonelle aktører som er underlagt en streng profesjonsnorm og offentlig kontroll. Finn Eiendom viser til formålsbestemmelsen i bransjenormens punkt 2:
“Formålet med bransjenormen er å etablere en felles praksis for hvilke opplysninger som skal formidles til potensielle kjøpere, samt å sikre at markedsføringen, herunder annonser, prospekt/ salgsoppgave og andre fremstillinger som er egnet til å påvirke etterspørselen etter eller tilbudet av en eller flere boliger, gir en mest mulig objektiv, balansert, veiledende og riktig fremstilling av boligen som markedsføres. Målet er at alle vesentlige forhold ved boligen kommer frem. Normen skal sikre at markedsføringen er i tråd med de til enhver tid gjeldende rettsregler og være innenfor kravene til god meglerskikk.”

Videre viser Forbrukerombudet til Finn Eiendoms anførsel om at grensesnittet for annonsetjenesten er tilrettelagt for profesjonelle aktører, samt at kravene i bransjenormen for markedsføring av bolig og tilhørende lovverk vanskelig kan sikres gjennom utvikling av et eget grensesnitt for privatpersoner.

Forbrukerombudet forklarer at de på ingen måte er overbevist om at ikke også et grensesnitt tilrettelagt for forbrukere vil kunne ivareta kravene i normen, men de har vanskelig for å se at Finn Eiendoms forretningsstrategiske valg om å kun henvende seg til profesjonelle aktører er usaklig og dermed urimelig i markedsføringslovens forstand. Det legges vekt på at den profesjonelle kompetansen gjør kvalitetssikringsarbeidet enklere for Finn Eiendom, blant annet ved at man forholder seg til færre og profesjonelle aktører. I tillegg bidrar de profesjonelle aktørene til å sikre høy kvalitet på annonsetjenestene som leveres.

Forbrukerombudet legger også vekt på at det ikke foretas forskjellsbehandling mellom grupper av forbrukere, men at man har valgt en forretningsstrategi som går ut på å henvende seg til profesjonelle aktører på selgersiden. Selskapets praksis medfører ikke noen egentlig diskriminering av forbrukergrupper, men betyr at forbruker må la seg representere av et profesjonelt mellomledd hvis han ønsker å benytte tjenesten. Dette er likt for alle forbrukere. Det er derfor heller ikke grunnlag for å hevde at forbrukerne i realiteten blir utstengt fra boligmarkedet, men det er riktig at de som ikke ønsker å bruke megler, f.eks. pga. prisen, ikke får tilgang til tjenesten.

Til sist legger Forbrukerombudet vekt på at det finnes alternative og rimelige boligannonseringstjenester for privatpersoner som ikke ønsker å benytte Finn Eiendom.

Etter dette mener Forbrukerombudet at Finn Eiendoms praksis bygger på et saklig grunnlag. Forskjellsbehandling kan etter deres syn ikke sies å være urimelig overfor privatpersoner, og de kan heller ikke se at allmenne hensyn skulle tilsi at forskjellsbehandlingen skulle forbys, jf. mfl. § 9a.

3. Klagers anførsler

Klager er ikke enig i Forbrukerombudets vurdering. Klager hevder at det er urimelig og i strid med mfl. § 9a at privatpersoner nektes å annonsere fast eiendom for salg på dominerende nettportaler som www.finn.no. Han anfører at vilkåret først og fremst er konstruert for å beskytte eiendomsmeglerbransjen mot konkurranse fra forbrukerne selv.

Etter klagers oppfatning bør privatpersoner ha frihet til å markedsføre egen fast eiendom på selvvalgt måte. Det anføres at kontraheringsnektelsen med nettportalene fører til at privatpersoner tvinges til å bruke eiendomsmegler, og at det dermed blir obligatorisk å måtte bruke mellom 1,5 og 3,5 prosent av kjøpesummen til meglerhonorar. Klager mener at anførselen fra Finn Eiendom, om at man kan benytte seg av såkalte egenmeglere som kan legge ut annonser til en rimelig pris, er meningsløs. Forbrukeren vil etter hans syn i slike tilfeller gjør hele jobben selv og stort sett betale kun for tilgangen til nettportalen. Klager kan ikke se hvorfor man da ikke også kan kutte ut mellommannen.

Det anføres videre at hensynet til profesjonalitet i boligformidlingen ikke kan være et avgjørende argument i denne sammenheng. Klager forklarer at det har blitt solgt boliger privat i hundrevis av år, og han har vanskelig for å se at transaksjonene plutselig skal ha blitt så kompliserte at de ikke lenger kan gjennomføres uten bruk av eiendomsmegler. Han viser til at det ikke er gjennomført tilsvarende krav ved salg av næringseiendommer, og hevder at dette er fordi selger av slike eiendommer ikke konkurrerer med bolig- og fritidseiendomsmeglerne. Klager hevder at dersom profesjonalitet var begrunnelsen for vilkåret burde tilsvarende krav også vært gjort gjeldende for slike eiendommer, samt for salg av biler og båter. Etter klagers vurdering er det ingenting i veien for å pålegge privatpersoner tilsvarende informasjonsplikt som profesjonelle aktører. Han hevder at dataverktøyet på finn.no er utarbeidet slik at bransjenormen følges når alle rubrikkene er utfylt.

Klager ønsker å få realitetsbehandlet saken til tross for at det foreligger et forslag til forskrift som er ute på høring. Han anfører at rettstillingen etter eksisterende regelverk vil kunne ha betydning. Han hevder også at det kan tenkes at Finn Eiendom vil bestride lovmessigheten av forskriften.

Klager har ikke nedlagt noen formell påstand, men det antas at den vil lyde:
“Markedsrådet forbyr Finn Eiendom AS å opprettholde en praksis som innebærer at privatpersoner nektes å annonsere fast eiendom for salg på markedsplassen www.finn.no

3. Innklagdes anførsler

Finn Eiendom mener at kravene i, og hensynene bak, bransjenormen for markedsføring av bolig best sikres ved at de forvaltes av profesjonelle aktører som er underlagt kontroll av Kredittilsynet. Videre peker Finn Eiendom på at boligannonsetjenesten er tilrettelagt for eiendomsmeglere og at kravene i bransjenormen ikke kan sikres overholdt gjennom utvikling av et eget grensesnitt for privatpersoner.

Finn Eiendom mener at det er feilaktig av klager å hevde at forbrukerne “obligatorisk må avse mellom 1,5 og 3,5 prosent av salgssummen til megler”. Det vises til at Finn Eiendom har avtaler med flere selskaper, såkalte egenmeglere, som tilbyr tjenester som inkluderer annonsering på Finn.no for kr 5 900,- inkl. mva.

Finn Eiendom avviser at annonsetjenesten på Finn.no er utviklet for å beskytte eiendomsmeglerbransjen mot konkurranse fra privatpersoner. Det sentrale er ifølge Finn Eiendom at selskapet ønsker å tilby en annonsetjeneste av høy kvalitet. Etter Finn Eiendom sitt syn vil innleggelse av boligannonser fra forbrukere, uten den kvalitetssikring som meglere gjør, kunne redusere kvaliteten på de tjenester Finn.no yter.

Avslutningsvis viser Finn Eiendom også til at problemstillingen er under vurdering hos FAD, og at forskriften ventes til høsten 2009. Selskapet forklarer at de ikke ser noe grunnlag for å bestride FADs kompetanse til å vedta forskrift. Det sentrale etter deres syn er at reguleringen blir lik for alle aktører. For øvrig tiltrer Finn Eiendom i det vesentligste Forbrukerombudets begrunnelse.

Innklagedes påstans er som følger:
“Klagen tas ikke til følge.”

4. Markedsrådets bemerkninger

Spørsmålet i saken er hvorvidt Finn Eiendom AS’ vilkår og praksis om at kun eiendomsmeglere, advokater og enkelte utbyggere kan benytte boligannonsetjenesten på www.finn.no, er å anse som et urimelig avtalevilkår for forbrukerne i strid med markedsføringsloven.

Ny markedsføringslov trådte i kraft den 1.6.2009, og denne saken blir vurdert ut fra den nye loven. Innholdet i den nye bestemmelsen om urimelige avtalevilkår, § 22, er imidlertid i all hovedsak en videreføring av § 9a i den gamle loven.

Det følger av mfl. § 22 at et avtalevilkår kan forbys når det finnes urimelig overfor forbrukerne, og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn. Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter, og på hensynet til klarhet i kontraktsforhold.

Markedsrådet er kommet til at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for at Finn Eiendom AS skal forbys å nekte privatpersoner å annonsere fast eiendom for salg på www.finn.no.

Markedsrådet legger særlig vekt på at problemstillingene som knytter seg til eventuelle konkurransebegrensende virkninger av denne praksis har vært vurdert av Konkurransetilsynet, som etter oppdrag fra Fornyings- og administrasjonsdepartementet har utarbeidet forslag til forskrift som pålegger nettportalene å gi enhver tilgang til boligannonsering på ikke-diskriminerende vilkår. Forskriften ble vedtatt 9. september 2009, men trer først i kraft 1. januar 2010.

Selv om det i urimelighetsvurderingen etter § 22 er adgang til å legge vekt på konkurransebegrensninger av den art som er omtvistet i saken, ligger hovedtyngden av de hensyn som skal vektlegges i vurderingen etter § 22 etter Markedsrådets vurdering på et annet plan. De konkurranserettslige problemstillingene som saken reiser, er problemstillinger som naturlig er omfattet av konkurransemyndighetenes, i første rekke Konkurransetilsynets, oppgaver med tilsyn med konkurranseforholdene i ulike markeder. Markedsrådet finner i denne situasjonen ikke holdepunkter for at vilkåret er urimelig overfor privatpersoner, i det den konkrete forskjellsbehandlingen bygger på et saklig grunnlag. Hvorvidt vilkåret og forretningspraksisen er i strid med konkurranseloven, ligger på siden av Markedsrådets kompetanseområde. Under enhver omstendighet innebærer de vedtatte endringer i regelverket at vilkåret om at forbud må tilsies av allmenne hensyn, jf. mfl. § 22 første ledd, ikke er oppfylt.

Vedtak:
Klagen tas ikke til følge.

Tilbake til toppen