Bakgrunnen for Forbrukerrådets henvendelse av 28.05.1999 var 12 klager fra norske forbrukere som blant annet hadde opplevd at Dansommer AS holdt tilbake depositum og/eller krevde erstatning for påståtte skader på feriehus. Forbrukerne måtte selv gå til sak mot Dansommer AS i Danmark dersom de ville bestride riktigheten av dette.
Etter Forbrukerombudets vurdering er det betydelige forbrukerhensyn knyttet til å fremforhandle rimelige kontrakter for denne sektoren.
Dansommer AS` leievilkår presenteres for norske forbrukere i Norge. Avtalevilkårene kan derfor prøves etter markedsføringsloven § 9a. I henhold til denne bestemmelsen kan vilkår som brukes overfor forbrukere forbys når de finnes urimelige, og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn. Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter, og på hensynet til klarhet i kontraktsforholdet.
Ifølge forarbeidene til markedsføringsloven § 9a er det klart at avtalevilkår ikke må inneholde bestemmelser som er i strid med preseptorisk lovgivning, jf. Ot.prp. nr. 38 (1979-80).
Enkeltvilkårene må leses i sammenheng med resten av kontrakten for å få et fullstendig bilde av det Forbrukerombudet mener er en urimelig forbrukerkontrakt, jf. § 9a.
Flertallet av sommerhusene Dansommer AS tilbyr ligger i Danmark, men det tilbys også hus i Sverige og Norge.
Etter leiebetingelsenes punkt 16 er tingsted den rettskrets hvor feriehuset er beliggende, og dette lands lovgivning er gjeldende. Dette er etter Forbrukerombudets syn i tråd med reglene i Luganokonvensjonen art. 16 og Romakonvensjonen art. 4 pkt. 3, og spørsmålet er ikke omtvistet i saken.
Når det oppstår en konkret tvist mellom Da nsommer AS og leietaker vil det være dansk verneting og dansk lov som gjelder hvis huset ligger i Danmark. Tilsvarende vil norsk lov og verneting gjelde dersom det ligger i Norge, og svensk lov og verneting når eiendommen ligger i Sverige.
Når rimeligheten av vilkårene skal vurderes i forhold til eksisterende lovgivning må de altså ses i forhold til lovgivningen der utleiehusene ligger.
Ettersom Dansommer AS presenterer samme kontrakt, uansett hvilket land huset ligger i, må vilkårene etter Forbrukerombudets syn ikke være i strid med reglene i noen av de landene utleiehusene ligger i. Ettersom lovgivningen som hovedregel gir minimumsregler kan imidlertid avtalevilkårene gi bedre rettigheter enn det lovgivningen i det enkelte land gir. Etter Forbrukerombudets syn betyr dette at Dansommer AS` vilkår minst må gi rettigheter tilsvarende den nasjonale rett som gir de sterkeste forbrukerrettighetene i Danmark, Sverige eller Norge.
Den norske husleielov gjelder ikke leie av husrom til ferie og fritidsbruk, jf. lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 § 1-1 fjerde ledd.
Den danske lejelov kommer imidlertid til anvendelse også på avtaler om leie av feriehus, jf. § 1, jf. note 2, IV. Den svenske jordabalken kapittel 12 om leie av hus eller deler av hus vil også gjelde feriehusleie.
Prinsippene som kommer til anvendelse på de i saken omtvistede vilkårene er hovedsakelig sammenfallende i den svenske og danske lovgivningen. Ettersom utleiehusene stort sett ligger i Danmark, vil det derfor i det følgende tas utgangspunkt i den danske lejelov for vurderingen etter markedsføringsloven § 9a.
Der hvor det ikke foreligger lovgivning vil man måtte se hen til de vanlige, ulovfestede avtaleprinsipper i forbrukerkontrakter. Det legges til grunn at disse i store trekk er felles i de nordiske land.
Det er også naturlig å se hen til lovgivning på beslektede områder. Den mest aktuelle her er pakkereiselovgivningen. Denne er både i Norge, Sverige og Danmark basert på EUs pakkereisedirektiv (Rådsdirektiv av 13. juni 1990 om pakkereiser 90/314/EØF). Det er et minimumsdirektiv, men reglene i dansk, svensk og norsk pakkereiselov er i det store og hele de samme.
Ifølge kontraktens punkt 2.9 kan verken feriehuseieren eller Dansommer AS gjøres ansvarlig for uventet støyplage (støygener).
Etter gjeldende nordisk rett vil støy under visse forutsetninger kunne være en mangel som kan gi leietakeren rett til heving, prisavslag og erstatning. Spørsmålet blir om vilkåret på en urimelig måte avskjærer leietakeren fra disse mangelsbeføyelsene.
Støy som det ikke er opplyst om ved avtaleinngåelsen, for eksempel i katalogen, må anses som en mangel dersom støyen er plagsom. Kontraktsvilkåret kan tolkes slik at leietakeren mister alle sine mangelsbeføyelser dersom støyen er uventet. Praktisk sett vil dette gjelde både retten til heving, prisavslag og erstatning.
Ordlyden i vilkåret er videre egnet til å forstås slik at det gjelder støy som er uventet for leietaker, mens det faktisk gjelder støy som er uventet for Dansommer AS. I tillegg kommer at det av vilkårets annen setning fremgår at Dansommer AS generelt ikke kan gjøres ansvarlig.
Etter Forbrukerombudets oppfatning er spørsmålet hvordan vilkåret må tolkes, og ikke hvordan det er ment fra Dansommer AS` side.
Sett på bakgrunn av formålet de fleste forbrukere har med å leie feriehus, kan støy være en meget alvorlig mangel. Det vil for de fleste være en helt sentral opplysning ved avtaleinngåelsen dersom feriestedet er beheftet med plagsom støy. På denne bakgrunn er det viktig at kontrakten ikke avskjærer leietakeren fra hans grunnleggende mangelsbeføyelser i slike sammenhenger. Det må påpekes at leietaker som regel ikke har noen mulighet til å kontrollere slike forhold i forkant.
Dersom huseier/Dansommer AS opplyser om den aktuelle støyen ved avtaleinngåelsen vil imidlertid ikke støyen senere kunne påberopes som en mangel, dersom den holder seg innenfor grensene av det opplyste.
I henhold til dansk lejelov § 12 kan leietaker ved vesentlig mangel heve leieavtalen dersom ikke utleieren kan utbedre mangelen straks eller innen rimelig tid. Bestemmelsen vil også gjelde mangler i form av plagsom støy, og den har intet unntak om at mangelen er uventet for utleier.
Etter den danske lejelov § 11 stk. 2 kan leietakeren kreve et forholdsmessig avslag i leien når en mangel forringer det leides verdi for leietaker. Heller ikke denne bestemmelsen har noe unntak for det tilfelle at mangelen er uventet for utleier.
Retten til heving og prisavslag er regulert på en tilsvarende måte i jordabalken § 11, 2. og 3. pkt.
Norsk husleielov gir de samme reglene for de husleieavtaler den regulerer, jf. §§ 2-11 og 2-12.
Det følger også av vanlige avtalerettslige prinsipper at retten til heving og prisavslag er uavhengig av ansvarsgrunnlaget på selgersiden.
Kontraktsvilkåret er etter Forbrukerombudets syn urimelig, jf. markedsføringsloven § 9a, når det må tolkes slik at leietaker ikke kan heve avtalen ved vesentlig støy og ikke kan kreve prisavslag, dersom støyplagen er uventet for huseier/Dansommer AS.
Når det gjelder erstatning, er det etter dansk lejelov § 13 slik at leietaker kan kreve erstatning blant annet hvis det leide ved avtalens inngåelse savner egenskaper som må anses som tilsikrede (en garanti som ikke trenger være uttrykkelig). Det samme gjelder hvis det senere oppstår hindringer eller ulemper for leierens bruksrett som følge av forhold som utleieren er ansvarlig for.
Bestemmelsen må tolkes slik at utleier er ansvarlig for mangler som er av en slik karakter at den kunne oppdages ved den type aktpågivenhet man med rimelighet kan kreve av en hederlig utleier.
Etter jordabalken § 11, 4. pkt. har leietaker rett til erstatning for skade dersom utleier ikke viser at mangelen ikke beror på hans “forsummelse” (forsømmelse).
Dette må lede til at Dansommer AS/huseier kan holdes ansvarlig for støy som de kjente eller burde kjenne til.
Formuleringen “uventet støy” i vilkårenes punkt 2.9 kommer dette prinsippet et stykke i møte, men er etter Forbrukerombudets syn for upresis og vid. Hvorvidt støymangelen rent faktisk kommer uventet på huseier/Dansommer AS vil ikke være tilstrekkelig til å frata leietakeren hans rettigheter dersom utleiersiden burde kjent til støyen.
Uttrykket “uventet støygener” må også leses i sammenheng med eksemplene som brukes i vilkåret, nemlig byggevirksomhet og trafikk. Etter Forbrukerombudets syn vil det høre til sjeldenhetene at disse typene støy er noe huseier/Dansommer AS ikke kjenner til eller burde kjenne til. Støyende byggevirksomhet vil som hovedregel være varslet huseier i god tid. Det må også forventes at huseiere er rimelig godt orientert om planlagte utbygginger i det nærmeste nabolag. Trafikkstøy er i enda mindre grad noe som oppstår helt uventet nær et feriehus. Det må ventes at den som eier huset har kjennskap til i hvilken grad eiendommen er utsatt for trafikkstøy.
Kontraktens vilkår om støy er således urimelig og i strid med markedsføringsloven § 9a når vilkåret må tolkes som å avskjære huseier/Dansommer AS` erstatningsansvar ved støymangler de kjente eller burde kjenne til.
Punkt 12 i leievilkårene regulerer den situasjonen at det foreligger mangler ved feriehuset som ikke skriver seg fra leietaker. Generelt sett betyr dette at avtalen er misligholdt fra utleiers side, idet feriehuset ikke er slik som avtalt. Den informasjon som gis i punktet vedrørende leietakers rettigheter finner Forbrukerombudet å være i strid med markedsføringsloven § 9a.
Forbrukerens rettigheter i en mangelssituasjon må anses som helt sentrale og viktige avtalevilkår i enhver standardkontrakt. En balansert avtale må inneholde ikke bare utleiers rettigheter og leietakers forpliktelser, men også leietakerens grunnleggende rettigheter. I svært mange mangelssituasjoner vil det være nettopp leietaker som har rettigheter og beføyelser å gjøre gjeldende.
Samtidig vil leietaker/forbrukeren, i motsetning til den profesjonelle part, være den som normalt har minst kjennskap til lovgivningen og de ufravikelige regler som gjelder på feltet. Det er derfor viktig at han orienteres om sine grunnleggende rettigheter i kontrakten, selv om reglene fremgår av lovgivning.
I forarbeidene til markedsføringsloven § 9a (jf. NOU 1976: 61 s. 83) heter det blant annet om vurderingen av vilkåret “klarhet” at “Det er av vesentlig betydning at partene gjennom kontrakten får klarhet i sine rettigheter og forpliktelser og at ingen vesentlige vilkår gjøres mindre framtredende enn andre”.
Dansommer AS har mot slutten av forhandlingene tatt inn en formulering i punkt 12 fjerde avsnitt om at “Såfremt der konstateres mangler ved feriehuset, kan lejer gøre mangelsbeføyelser gældende i henhold til gældende lovgivning.”
Dette er på ingen måte en tilstrekkelig klar orientering om leietakers rettigheter. Mange forbrukere vil ikke engang ha kunnskap om hva som ligger i uttrykket “mangelsbeføyelser”. Det vises i denne forbindelse til MR-sak nr. 6/82, der Markedsrådet fant at den vanlige forbruker neppe kunne forutsettes å ha kjennskap til det prosessuelle begrep “verneting”, og således ikke ville ha klare forestillinger om hva vedtakelse av en vernetingsklausul innbar for ham. Videre vil man for å kartlegge sine rettigheter måtte skaffe, og sette seg inn i, dansk lejelov. Dette er helt unødvendig da forbrukerens mangelsbeføyelser uten særlige problemer relativt kortfattet kan ramses opp, slik det gjøres i standardkontrakter på de fleste områder. Dette er en alvorlig mangel ved kontrakten fordi forbrukeren både før avtalens inngåelse og i en akutt mangelssituasjon, i første rekke vil konferere vilkårene for å orientere seg om rettighetssituasjonen.
Det er da også etter Forbrukerombudets syn påfallende at punkt 12, som omhandler det forhold at huset er mangelfullt og at kontrakten dermed er misligholdt fra utleiers side, nesten utelukkende dreier seg om utleiers rettigheter og leietakers plikter. Allerede overskriften, “Mangler ved det lejede, reklamasjoner og lejers loyalitetspligt”, gir et signal om hva Dansommer AS finner viktig å formidle i en slik sammenheng. Både punktets første, tredje, fjerde og syvende avsnitt pålegger leietaker plikter i en mangelssituasjon, mens femte og sjette avsnitt avskjærer leietakers rettigheter i gitte situasjoner. Leietakers positive rett til mangelsbeføyelser uttrykkes i én setning og da først i fjerde avsnitt, uten at det beskrives hva rettighetene går ut på. Annen setning i dette avsnittet pålegger leietakeren en plikt til å begrense huseierens tap. Prisavslag og erstatning nevnes riktignok i femte avsnitt, men da kun forutsetningsvis, i en situasjon hvor leietaker vil miste sine rettigheter.
Forbrukerombudet legger på sin side til grunn at avtalen klart må beskrive at leietakeren har krav på prisavslag dersom det foreligger mangler, at leietaker har rett til å heve dersom utleiehuset har vesentlige mangler og disse ikke kan avhjelpes straks eller innen rimelig tid, og at Dansommer AS/huseier må erstatte økonomisk tap mangelen måtte påføre leietaker hvis Dansommer AS/huseier kan holdes ansvarlig for mangelen.
Konsumentverket i Sverige har fremforhandlet en standardkontrakt for “Korttidsuthyrning av bosted i utlandet” i forbrukersammenhenger. Kontraktens punkt 8 ledd 1, 2 og 3 gir et eksempel på en rimelig regulering av forbrukerens rettigheter i en mangelssituasjon.
Dansommer AS` kontrakt er ubalansert, uklar og urimelig, jf. markedsføringsloven § 9a, når forbrukerens grunnleggende rettigheter i en mangelssituasjon ikke går klart frem av kontrakten. Tilsvarende gjelder kontrakten som helhet når leietakerens mangelsbeføyelser ikke fremgår på en klar og balansert måte.
Etter punkt 17 første avsnitt i Dansommer AS` kontrakt kan begge parter annullere avtalen ved force majeure-situasjoner. Etter punktets annet avsnitt er Dansommer AS likevel i slike situasjoner berettiget til å få dekket samtlige påløpte omkostninger, herunder bookingomkostninger.
Forbrukerombudet antar at Dansommer AS enten mener selskapet har krav på en delvis oppfyllelse av avtalen eller anser det som et erstatningsspørsmål. Vilkåret er urimelig uansett hvilken innfallsvinkel man velger.
Dersom man ser på dette som et avtalerettslig spørsmål, vil det alminnelige rettslige utgangspunkt være at force majeure fritar partene fra å oppfylle avtalen. Dette betyr, overført på en situasjon med leie av feriehus, at leietakeren slipper å betale, mens Dansommer AS slipper å stille huset til rådighet.
Utgangspunktet i Dansommer AS` vilkår er også at begge parter kan annullere avtalen, men den alminnelige regelen fravikes i annet ledd ved at leietaker delvis må oppfylle sin del av avtalen ved at han må betale for Dansommer AS` påløpte omkostninger.
Det ligger en klar ubalanse i vilkåret når forbrukeren pålegges å oppfylle deler av sine forpliktelser etter avtalen, mens den profesjonelle part helt slipper unna sine forpliktelser. I EU Rådsdirektiv 93/13, bilagets bokstav O, er nettopp en slik ubalanse gitt som eksempel på et urimelig kontraktsvilkår.
Vilkåret harmonerer heller ikke med det alminnelige erstatningsrettslige utgangspunkt om at force majeure fritar for erstatningsansvar. Prinsippet innebærer at tapet rammer der det oppstår i tilfeller med force majeure. Hvis Dansommer AS har hatt omkostninger, må selskapet med andre ord selv bære disse i en force majeure-situasjon, akkurat som kunden må bære tapet som oppstår på hans side. Leietaker kan eksempelvis ha hatt utgifter til billetter som han ikke får erstattet. Hvis Dansommer AS har hatt utlegg ved forberedelsene, må selskapet på samme måten som forbrukeren f inne seg i å ta dette på egen kappe. Det foreligger således en klar ubalanse i kontrakten når Dansommer AS fraviker de vanlige erstatningsrettslige prinsipper og krever erstatning av leietaker for sine tap i en force majeure-situasjon, mens leietaker på sin side må bære sine tap selv.
Dansommer AS har påpekt at leien for feriehusene må betales av leietakeren på forskudd og slik at siste rate betales 30 dager før leieperiodens begynnelse. Dette medfører at leietakeren taper hele leiebeløpet dersom en naturkatastrofe skulle oppstå en måned før leieforholdets start. Dansommer AS har på denne måten skaffet seg en fordel, idet kontrakten tar hensyn til tilbydersiden, men ikke til leietakerne.
Den svenske standardkontrakten for feriehus, som er fremforhandlet av Konsumentverket, og en tilsvarende bestemmelse i pakkereiselovgivningen er to eksempler på reguleringer innenfor samme eller lignende område, der forbruker gis rett til vederlagsfri avbestilling i force majeure-situasjoner. Eksemplene gir uttrykk for hovedregelen på feltet og viser etter Forbrukerombudets syn en balansert og rimelig regulering.
I henhold til Konsumentverkets vilkår for “Korttidsuthyrning av bostad i utlandet” punkt 9 har begge parter rett til å fratre avtalen i en force majeure-situasjon. Vilkåret må tolkes slik at ingen av partene har krav på hel eller delvis oppfyllelse av leieavtalen i slike situasjoner.
Dansk pakkereiselov § 9 stk. 3 bestemmer at kunden kan heve dersom det innen tidsrommet 14 dager før reisen skal ta til oppstår force majeure-begivenheter. Kunden skal da ha tilbakebetalt samtlige beløp som er betalt i henhold til avtalen. Det finnes tilsvarende regler i den norske og svenske pakkereiseloven. Det er i denne sammenheng grunn til å peke på at en pakkereiseleverandør normalt vil ha langt flere underleverandører, og således flere påløpte utgifter, enn Dansommer AS.
Forbrukerombudet har mot slutten av forhandlingene signalisert en kompromissløsning overfor Dansommer AS. Dersom kostnadene kunden skal dekke i en force majeure-situasjon er relativt beskjedne, og det angis i vilkårene hvor store de normalt vil være, antok Forbrukerombudet at dette var en akseptabel løsning. Begrunnelsen er dels at kunden da har kjennskap til kostnadene som kan påløpe, at de er begrensede og at i hvert fall deler av det innbetalte vil gå til feriehuseier som også i mange tilfeller vil være en forbruker. Dansommer AS ønsker imidlertid ikke en slik løsning og anfører at det ikke er mulig å beregne disse omkostningene fordi de er forskjellige fra “lejemål til lejemål”.
Forbrukerombudet fastholder da at vilkåret er ubalansert og urimelig, jf. markedsføringsloven § 9a, fordi leietaker ikke går fri for betalingsansvar i en force majeure-situasjon, mens Dansommer AS på sin side går fri for ethvert oppfyllelsesansvar overfor leietaker.
I henhold til markedsføringsloven § 16 skal det, med mindre særlige grunner tilsier noe annet, i vedtak som treffes av Markedsrådet eller Forbrukerombudet fastsettes et tvangsgebyr som skal betales dersom vedtaket senere overtres. Forbrukerombudet kan ikke se at det foreligger særlige grunner til å gjøre unntak fra hovedregelen i denne saken. Når det gjelder tvangsgebyrets størrelse, fremgår det av forarbeidene at dette enten kan fastsettes som et engangsbeløp, eller som et løpende gebyr pr. overtredelse eller over tid. Forbrukerombudet anser det mest hensiktsmessig at tvangsgebyret i den foreliggende sak fastsettes som et engangsbeløp.
Tvangsgebyrets størrelse skal i henhold til forarbeidene fastsettes etter en skjønnsmessig vurdering av sakens art og innklagedes økonomiske forhold.
Formålet med tvangsgebyr er å påvirke næringsdrivende til å avstå fra den ulovlige handling. Ifølge forarbeidene bør gebyret minst settes så høyt at det ikke lønner seg å overtre vedtaket. Hvis forbudsvedtaket ikke overtres, oppstår ingen betalingsplikt.
Det vil være vanskelig å vurdere hvilken økonomisk gevinst det ligger i fortsatt å ha vilkårene slik de foreligger i dag. Selskapet vil imidlertid i en tvistesituasjon kunne vinne økonomisk på at leietakerne ikke er gitt klare og rimelige rettigheter i vilkårene.
Dansommer AS` regnskap for 2000 viste et årsresultat på DKK 32.232.490,-.
Etter Forbrukerombudets oppfatning bør tvangsgebyret fastsettes til kr 400.000,-. Dette beløpet kan ikke anses som spesielt høyt i forhold til vanlig praksis i Markedsrådet og Forbrukerombudet.
Forbrukerombudet har nedlagt følgende påstand:
“1. Med hjemmel i markedsføringsloven § 12, jf. § 9a forbyr Markedsrådet Dansommer AS å benytte følgende vilkår:
1.1 Leietakere kan – også i feriehusområder – uventet bli utsatt for støy fra byggevirksomhet, trafikk eller lignende. Verken feriehuseieren eller Dansommer kan gjøres ansvarlig for uventet støygener.
eller vilkår med tilsvarende meningsinnhold som medfører at leietaker blir avskåret fra sin rett til heving og/eller prisavslag der hvor det er mangler ved leieoppholdet på grunn av støy, og videre avskåret fra sin rett til erstatning der Dansommer/huseier kjente eller burde kjenne til støyen.
1.2 Såfremt der konstateres mangler ved feriehuset, kan lejer gøre mangelsbeføjelser gældende i henhold til gældende lovgivning.
eller vilkår med tilsvarende formuleringer som ikke klart informerer leietakeren om hans rett til henholdsvis prisavslag, hevning og erstatning i tilfeller hvor mangler ved feriehuset gir rett til dette.
Tilsvarende forbys Dansommer AS å benytte kontrakten uten vilkår som gir slik informasjon om leietakerens rett til mangelsbeføyelser.
1.3 Dansommer er ved force majeure berettiget til å få dekket samtlige påløpte omkostninger, herunder bookingomkostninger.
eller vilkår med tilsvarende meningsinnhold som ikke gir leietaker rett til vederlagsfri avbestilling ved force majeure.
2. Dansommer AS påbys å foreta endringer i kontrakten i overensstemmelse med vedtakets pkt. 1 så snart som mulig og senest innen seks uker fra vedtakets dato.
3. Med hjemmel i markedsføringsloven § 16, jf. § 12 fastsetter Markedsrådet at Dansommer AS skal betale kr 400 000,- i tvangsgebyr dersom selskapet benytter utleiekontrakter overfor forbruker i strid med vedtakets pkt. 1, etter fristen fastsatt i vedtakets pkt. 2.”