MR-2002-01: Forbrukerombudet – Dansommer AS

Saken gjelder spørsmål om Dansommer AS` standard kontraktsvilkår vedrørende ansvarsfraskrivelse ved støy, leietakers rettigheter i mangelssituasjoner og dekning av omkostninger ved force majeure, er urimelige og i strid med markedsføringsloven § 9a.

Forbrukerrådet ba i en henvendelse av 28.05.1999 Forbrukerombudet om å vurdere Dansommer AS` leievilkår. Forbrukerombudet og Dansommer AS har gjennom forhandlinger oppnådd enighet om flere av enkeltvilkårene i selskapets standardkontrakt. De vilkår saken gjelder, det vil si punkt 2.9 om støy, punkt 12 om mangler ved det leide, reklamasjoner og leietakers lojalitetsplikt, og punkt 17 vedrørende usedvanlige begivenheter, kom man imidlertid ikke til enighet om.

Da saken ble brakt inn for Markedsrådet ved ekspedisjon av 11.01.2002, omfattet klagen også Dansommer AS` kontraktsvilkår vedrørende et leieskiftekontrollskjema og utleiers frist til å utbedre mangler. I Dansommer AS` tilsvar av 04.02.2002 opplyste man imidlertid at selskapet vil rette seg etter Forbrukerombudets krav på disse punkter. Disse problemstillinger omfattes således ikke av den foreliggende sak, og Forbrukerombudet endret under de muntlige forhandlingene i Markedsrådet sin påstand i samsvar med dette.

Behandlingen av saken fant sted den 11.02.2002. For Forbrukerombudet møtte rådgiver Jo Gjedrem, mens Dansommer AS var representert av advokat Jostein Grosås og markedssjef Bent Førgaard.

Bakgrunnen for Forbrukerrådets henvendelse av 28.05.1999 var 12 klager fra norske forbrukere som blant annet hadde opplevd at Dansommer AS holdt tilbake depositum og/eller krevde erstatning for påståtte skader på feriehus. Forbrukerne måtte selv gå til sak mot Dansommer AS i Danmark dersom de ville bestride riktigheten av dette.

Etter Forbrukerombudets vurdering er det betydelige forbrukerhensyn knyttet til å fremforhandle rimelige kontrakter for denne sektoren.

Dansommer AS` leievilkår presenteres for norske forbrukere i Norge. Avtalevilkårene kan derfor prøves etter markedsføringsloven § 9a. I henhold til denne bestemmelsen kan vilkår som brukes overfor forbrukere forbys når de finnes urimelige, og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn. Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter, og på hensynet til klarhet i kontraktsforholdet.

Ifølge forarbeidene til markedsføringsloven § 9a er det klart at avtalevilkår ikke må inneholde bestemmelser som er i strid med preseptorisk lovgivning, jf. Ot.prp. nr. 38 (1979-80).

Enkeltvilkårene må leses i sammenheng med resten av kontrakten for å få et fullstendig bilde av det Forbrukerombudet mener er en urimelig forbrukerkontrakt, jf. § 9a.

Flertallet av sommerhusene Dansommer AS tilbyr ligger i Danmark, men det tilbys også hus i Sverige og Norge.

Etter leiebetingelsenes punkt 16 er tingsted den rettskrets hvor feriehuset er beliggende, og dette lands lovgivning er gjeldende. Dette er etter Forbrukerombudets syn i tråd med reglene i Luganokonvensjonen art. 16 og Romakonvensjonen art. 4 pkt. 3, og spørsmålet er ikke omtvistet i saken.

Når det oppstår en konkret tvist mellom Da nsommer AS og leietaker vil det være dansk verneting og dansk lov som gjelder hvis huset ligger i Danmark. Tilsvarende vil norsk lov og verneting gjelde dersom det ligger i Norge, og svensk lov og verneting når eiendommen ligger i Sverige.

Når rimeligheten av vilkårene skal vurderes i forhold til eksisterende lovgivning må de altså ses i forhold til lovgivningen der utleiehusene ligger.

Ettersom Dansommer AS presenterer samme kontrakt, uansett hvilket land huset ligger i, må vilkårene etter Forbrukerombudets syn ikke være i strid med reglene i noen av de landene utleiehusene ligger i. Ettersom lovgivningen som hovedregel gir minimumsregler kan imidlertid avtalevilkårene gi bedre rettigheter enn det lovgivningen i det enkelte land gir. Etter Forbrukerombudets syn betyr dette at Dansommer AS` vilkår minst må gi rettigheter tilsvarende den nasjonale rett som gir de sterkeste forbrukerrettighetene i Danmark, Sverige eller Norge.

Den norske husleielov gjelder ikke leie av husrom til ferie og fritidsbruk, jf. lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 § 1-1 fjerde ledd.

Den danske lejelov kommer imidlertid til anvendelse også på avtaler om leie av feriehus, jf. § 1, jf. note 2, IV. Den svenske jordabalken kapittel 12 om leie av hus eller deler av hus vil også gjelde feriehusleie.

Prinsippene som kommer til anvendelse på de i saken omtvistede vilkårene er hovedsakelig sammenfallende i den svenske og danske lovgivningen. Ettersom utleiehusene stort sett ligger i Danmark, vil det derfor i det følgende tas utgangspunkt i den danske lejelov for vurderingen etter markedsføringsloven § 9a.

Der hvor det ikke foreligger lovgivning vil man måtte se hen til de vanlige, ulovfestede avtaleprinsipper i forbrukerkontrakter. Det legges til grunn at disse i store trekk er felles i de nordiske land.

Det er også naturlig å se hen til lovgivning på beslektede områder. Den mest aktuelle her er pakkereiselovgivningen. Denne er både i Norge, Sverige og Danmark basert på EUs pakkereisedirektiv (Rådsdirektiv av 13. juni 1990 om pakkereiser 90/314/EØF). Det er et minimumsdirektiv, men reglene i dansk, svensk og norsk pakkereiselov er i det store og hele de samme.

Ifølge kontraktens punkt 2.9 kan verken feriehuseieren eller Dansommer AS gjøres ansvarlig for uventet støyplage (støygener).

Etter gjeldende nordisk rett vil støy under visse forutsetninger kunne være en mangel som kan gi leietakeren rett til heving, prisavslag og erstatning. Spørsmålet blir om vilkåret på en urimelig måte avskjærer leietakeren fra disse mangelsbeføyelsene.

Støy som det ikke er opplyst om ved avtaleinngåelsen, for eksempel i katalogen, må anses som en mangel dersom støyen er plagsom. Kontraktsvilkåret kan tolkes slik at leietakeren mister alle sine mangelsbeføyelser dersom støyen er uventet. Praktisk sett vil dette gjelde både retten til heving, prisavslag og erstatning.

Ordlyden i vilkåret er videre egnet til å forstås slik at det gjelder støy som er uventet for leietaker, mens det faktisk gjelder støy som er uventet for Dansommer AS. I tillegg kommer at det av vilkårets annen setning fremgår at Dansommer AS generelt ikke kan gjøres ansvarlig.

Etter Forbrukerombudets oppfatning er spørsmålet hvordan vilkåret må tolkes, og ikke hvordan det er ment fra Dansommer AS` side.

Sett på bakgrunn av formålet de fleste forbrukere har med å leie feriehus, kan støy være en meget alvorlig mangel. Det vil for de fleste være en helt sentral opplysning ved avtaleinngåelsen dersom feriestedet er beheftet med plagsom støy. På denne bakgrunn er det viktig at kontrakten ikke avskjærer leietakeren fra hans grunnleggende mangelsbeføyelser i slike sammenhenger. Det må påpekes at leietaker som regel ikke har noen mulighet til å kontrollere slike forhold i forkant.

Dersom huseier/Dansommer AS opplyser om den aktuelle støyen ved avtaleinngåelsen vil imidlertid ikke støyen senere kunne påberopes som en mangel, dersom den holder seg innenfor grensene av det opplyste.

I henhold til dansk lejelov § 12 kan leietaker ved vesentlig mangel heve leieavtalen dersom ikke utleieren kan utbedre mangelen straks eller innen rimelig tid. Bestemmelsen vil også gjelde mangler i form av plagsom støy, og den har intet unntak om at mangelen er uventet for utleier.

Etter den danske lejelov § 11 stk. 2 kan leietakeren kreve et forholdsmessig avslag i leien når en mangel forringer det leides verdi for leietaker. Heller ikke denne bestemmelsen har noe unntak for det tilfelle at mangelen er uventet for utleier.

Retten til heving og prisavslag er regulert på en tilsvarende måte i jordabalken § 11, 2. og 3. pkt.

Norsk husleielov gir de samme reglene for de husleieavtaler den regulerer, jf. §§ 2-11 og 2-12.

Det følger også av vanlige avtalerettslige prinsipper at retten til heving og prisavslag er uavhengig av ansvarsgrunnlaget på selgersiden.

Kontraktsvilkåret er etter Forbrukerombudets syn urimelig, jf. markedsføringsloven § 9a, når det må tolkes slik at leietaker ikke kan heve avtalen ved vesentlig støy og ikke kan kreve prisavslag, dersom støyplagen er uventet for huseier/Dansommer AS.

Når det gjelder erstatning, er det etter dansk lejelov § 13 slik at leietaker kan kreve erstatning blant annet hvis det leide ved avtalens inngåelse savner egenskaper som må anses som tilsikrede (en garanti som ikke trenger være uttrykkelig). Det samme gjelder hvis det senere oppstår hindringer eller ulemper for leierens bruksrett som følge av forhold som utleieren er ansvarlig for.

Bestemmelsen må tolkes slik at utleier er ansvarlig for mangler som er av en slik karakter at den kunne oppdages ved den type aktpågivenhet man med rimelighet kan kreve av en hederlig utleier.

Etter jordabalken § 11, 4. pkt. har leietaker rett til erstatning for skade dersom utleier ikke viser at mangelen ikke beror på hans “forsummelse” (forsømmelse).

Dette må lede til at Dansommer AS/huseier kan holdes ansvarlig for støy som de kjente eller burde kjenne til.

Formuleringen “uventet støy” i vilkårenes punkt 2.9 kommer dette prinsippet et stykke i møte, men er etter Forbrukerombudets syn for upresis og vid. Hvorvidt støymangelen rent faktisk kommer uventet på huseier/Dansommer AS vil ikke være tilstrekkelig til å frata leietakeren hans rettigheter dersom utleiersiden burde kjent til støyen.

Uttrykket “uventet støygener” må også leses i sammenheng med eksemplene som brukes i vilkåret, nemlig byggevirksomhet og trafikk. Etter Forbrukerombudets syn vil det høre til sjeldenhetene at disse typene støy er noe huseier/Dansommer AS ikke kjenner til eller burde kjenne til. Støyende byggevirksomhet vil som hovedregel være varslet huseier i god tid. Det må også forventes at huseiere er rimelig godt orientert om planlagte utbygginger i det nærmeste nabolag. Trafikkstøy er i enda mindre grad noe som oppstår helt uventet nær et feriehus. Det må ventes at den som eier huset har kjennskap til i hvilken grad eiendommen er utsatt for trafikkstøy.

Kontraktens vilkår om støy er således urimelig og i strid med markedsføringsloven § 9a når vilkåret må tolkes som å avskjære huseier/Dansommer AS` erstatningsansvar ved støymangler de kjente eller burde kjenne til.

Punkt 12 i leievilkårene regulerer den situasjonen at det foreligger mangler ved feriehuset som ikke skriver seg fra leietaker. Generelt sett betyr dette at avtalen er misligholdt fra utleiers side, idet feriehuset ikke er slik som avtalt. Den informasjon som gis i punktet vedrørende leietakers rettigheter finner Forbrukerombudet å være i strid med markedsføringsloven § 9a.

Forbrukerens rettigheter i en mangelssituasjon må anses som helt sentrale og viktige avtalevilkår i enhver standardkontrakt. En balansert avtale må inneholde ikke bare utleiers rettigheter og leietakers forpliktelser, men også leietakerens grunnleggende rettigheter. I svært mange mangelssituasjoner vil det være nettopp leietaker som har rettigheter og beføyelser å gjøre gjeldende.

Samtidig vil leietaker/forbrukeren, i motsetning til den profesjonelle part, være den som normalt har minst kjennskap til lovgivningen og de ufravikelige regler som gjelder på feltet. Det er derfor viktig at han orienteres om sine grunnleggende rettigheter i kontrakten, selv om reglene fremgår av lovgivning.

I forarbeidene til markedsføringsloven § 9a (jf. NOU 1976: 61 s. 83) heter det blant annet om vurderingen av vilkåret “klarhet” at “Det er av vesentlig betydning at partene gjennom kontrakten får klarhet i sine rettigheter og forpliktelser og at ingen vesentlige vilkår gjøres mindre framtredende enn andre”.

Dansommer AS har mot slutten av forhandlingene tatt inn en formulering i punkt 12 fjerde avsnitt om at “Såfremt der konstateres mangler ved feriehuset, kan lejer gøre mangelsbeføyelser gældende i henhold til gældende lovgivning.”

Dette er på ingen måte en tilstrekkelig klar orientering om leietakers rettigheter. Mange forbrukere vil ikke engang ha kunnskap om hva som ligger i uttrykket “mangelsbeføyelser”. Det vises i denne forbindelse til MR-sak nr. 6/82, der Markedsrådet fant at den vanlige forbruker neppe kunne forutsettes å ha kjennskap til det prosessuelle begrep “verneting”, og således ikke ville ha klare forestillinger om hva vedtakelse av en vernetingsklausul innbar for ham. Videre vil man for å kartlegge sine rettigheter måtte skaffe, og sette seg inn i, dansk lejelov. Dette er helt unødvendig da forbrukerens mangelsbeføyelser uten særlige problemer relativt kortfattet kan ramses opp, slik det gjøres i standardkontrakter på de fleste områder. Dette er en alvorlig mangel ved kontrakten fordi forbrukeren både før avtalens inngåelse og i en akutt mangelssituasjon, i første rekke vil konferere vilkårene for å orientere seg om rettighetssituasjonen.

Det er da også etter Forbrukerombudets syn påfallende at punkt 12, som omhandler det forhold at huset er mangelfullt og at kontrakten dermed er misligholdt fra utleiers side, nesten utelukkende dreier seg om utleiers rettigheter og leietakers plikter. Allerede overskriften, “Mangler ved det lejede, reklamasjoner og lejers loyalitetspligt”, gir et signal om hva Dansommer AS finner viktig å formidle i en slik sammenheng. Både punktets første, tredje, fjerde og syvende avsnitt pålegger leietaker plikter i en mangelssituasjon, mens femte og sjette avsnitt avskjærer leietakers rettigheter i gitte situasjoner. Leietakers positive rett til mangelsbeføyelser uttrykkes i én setning og da først i fjerde avsnitt, uten at det beskrives hva rettighetene går ut på. Annen setning i dette avsnittet pålegger leietakeren en plikt til å begrense huseierens tap. Prisavslag og erstatning nevnes riktignok i femte avsnitt, men da kun forutsetningsvis, i en situasjon hvor leietaker vil miste sine rettigheter.

Forbrukerombudet legger på sin side til grunn at avtalen klart må beskrive at leietakeren har krav på prisavslag dersom det foreligger mangler, at leietaker har rett til å heve dersom utleiehuset har vesentlige mangler og disse ikke kan avhjelpes straks eller innen rimelig tid, og at Dansommer AS/huseier må erstatte økonomisk tap mangelen måtte påføre leietaker hvis Dansommer AS/huseier kan holdes ansvarlig for mangelen.

Konsumentverket i Sverige har fremforhandlet en standardkontrakt for “Korttidsuthyrning av bosted i utlandet” i forbrukersammenhenger. Kontraktens punkt 8 ledd 1, 2 og 3 gir et eksempel på en rimelig regulering av forbrukerens rettigheter i en mangelssituasjon.

Dansommer AS` kontrakt er ubalansert, uklar og urimelig, jf. markedsføringsloven § 9a, når forbrukerens grunnleggende rettigheter i en mangelssituasjon ikke går klart frem av kontrakten. Tilsvarende gjelder kontrakten som helhet når leietakerens mangelsbeføyelser ikke fremgår på en klar og balansert måte.

Etter punkt 17 første avsnitt i Dansommer AS` kontrakt kan begge parter annullere avtalen ved force majeure-situasjoner. Etter punktets annet avsnitt er Dansommer AS likevel i slike situasjoner berettiget til å få dekket samtlige påløpte omkostninger, herunder bookingomkostninger.

Forbrukerombudet antar at Dansommer AS enten mener selskapet har krav på en delvis oppfyllelse av avtalen eller anser det som et erstatningsspørsmål. Vilkåret er urimelig uansett hvilken innfallsvinkel man velger.

Dersom man ser på dette som et avtalerettslig spørsmål, vil det alminnelige rettslige utgangspunkt være at force majeure fritar partene fra å oppfylle avtalen. Dette betyr, overført på en situasjon med leie av feriehus, at leietakeren slipper å betale, mens Dansommer AS slipper å stille huset til rådighet.

Utgangspunktet i Dansommer AS` vilkår er også at begge parter kan annullere avtalen, men den alminnelige regelen fravikes i annet ledd ved at leietaker delvis må oppfylle sin del av avtalen ved at han må betale for Dansommer AS` påløpte omkostninger.

Det ligger en klar ubalanse i vilkåret når forbrukeren pålegges å oppfylle deler av sine forpliktelser etter avtalen, mens den profesjonelle part helt slipper unna sine forpliktelser. I EU Rådsdirektiv 93/13, bilagets bokstav O, er nettopp en slik ubalanse gitt som eksempel på et urimelig kontraktsvilkår.

Vilkåret harmonerer heller ikke med det alminnelige erstatningsrettslige utgangspunkt om at force majeure fritar for erstatningsansvar. Prinsippet innebærer at tapet rammer der det oppstår i tilfeller med force majeure. Hvis Dansommer AS har hatt omkostninger, må selskapet med andre ord selv bære disse i en force majeure-situasjon, akkurat som kunden må bære tapet som oppstår på hans side. Leietaker kan eksempelvis ha hatt utgifter til billetter som han ikke får erstattet. Hvis Dansommer AS har hatt utlegg ved forberedelsene, må selskapet på samme måten som forbrukeren f inne seg i å ta dette på egen kappe. Det foreligger således en klar ubalanse i kontrakten når Dansommer AS fraviker de vanlige erstatningsrettslige prinsipper og krever erstatning av leietaker for sine tap i en force majeure-situasjon, mens leietaker på sin side må bære sine tap selv.

Dansommer AS har påpekt at leien for feriehusene må betales av leietakeren på forskudd og slik at siste rate betales 30 dager før leieperiodens begynnelse. Dette medfører at leietakeren taper hele leiebeløpet dersom en naturkatastrofe skulle oppstå en måned før leieforholdets start. Dansommer AS har på denne måten skaffet seg en fordel, idet kontrakten tar hensyn til tilbydersiden, men ikke til leietakerne.

Den svenske standardkontrakten for feriehus, som er fremforhandlet av Konsumentverket, og en tilsvarende bestemmelse i pakkereiselovgivningen er to eksempler på reguleringer innenfor samme eller lignende område, der forbruker gis rett til vederlagsfri avbestilling i force majeure-situasjoner. Eksemplene gir uttrykk for hovedregelen på feltet og viser etter Forbrukerombudets syn en balansert og rimelig regulering.

I henhold til Konsumentverkets vilkår for “Korttidsuthyrning av bostad i utlandet” punkt 9 har begge parter rett til å fratre avtalen i en force majeure-situasjon. Vilkåret må tolkes slik at ingen av partene har krav på hel eller delvis oppfyllelse av leieavtalen i slike situasjoner.

Dansk pakkereiselov § 9 stk. 3 bestemmer at kunden kan heve dersom det innen tidsrommet 14 dager før reisen skal ta til oppstår force majeure-begivenheter. Kunden skal da ha tilbakebetalt samtlige beløp som er betalt i henhold til avtalen. Det finnes tilsvarende regler i den norske og svenske pakkereiseloven. Det er i denne sammenheng grunn til å peke på at en pakkereiseleverandør normalt vil ha langt flere underleverandører, og således flere påløpte utgifter, enn Dansommer AS.

Forbrukerombudet har mot slutten av forhandlingene signalisert en kompromissløsning overfor Dansommer AS. Dersom kostnadene kunden skal dekke i en force majeure-situasjon er relativt beskjedne, og det angis i vilkårene hvor store de normalt vil være, antok Forbrukerombudet at dette var en akseptabel løsning. Begrunnelsen er dels at kunden da har kjennskap til kostnadene som kan påløpe, at de er begrensede og at i hvert fall deler av det innbetalte vil gå til feriehuseier som også i mange tilfeller vil være en forbruker. Dansommer AS ønsker imidlertid ikke en slik løsning og anfører at det ikke er mulig å beregne disse omkostningene fordi de er forskjellige fra “lejemål til lejemål”.

Forbrukerombudet fastholder da at vilkåret er ubalansert og urimelig, jf. markedsføringsloven § 9a, fordi leietaker ikke går fri for betalingsansvar i en force majeure-situasjon, mens Dansommer AS på sin side går fri for ethvert oppfyllelsesansvar overfor leietaker.

I henhold til markedsføringsloven § 16 skal det, med mindre særlige grunner tilsier noe annet, i vedtak som treffes av Markedsrådet eller Forbrukerombudet fastsettes et tvangsgebyr som skal betales dersom vedtaket senere overtres. Forbrukerombudet kan ikke se at det foreligger særlige grunner til å gjøre unntak fra hovedregelen i denne saken. Når det gjelder tvangsgebyrets størrelse, fremgår det av forarbeidene at dette enten kan fastsettes som et engangsbeløp, eller som et løpende gebyr pr. overtredelse eller over tid. Forbrukerombudet anser det mest hensiktsmessig at tvangsgebyret i den foreliggende sak fastsettes som et engangsbeløp.

Tvangsgebyrets størrelse skal i henhold til forarbeidene fastsettes etter en skjønnsmessig vurdering av sakens art og innklagedes økonomiske forhold.

Formålet med tvangsgebyr er å påvirke næringsdrivende til å avstå fra den ulovlige handling. Ifølge forarbeidene bør gebyret minst settes så høyt at det ikke lønner seg å overtre vedtaket. Hvis forbudsvedtaket ikke overtres, oppstår ingen betalingsplikt.

Det vil være vanskelig å vurdere hvilken økonomisk gevinst det ligger i fortsatt å ha vilkårene slik de foreligger i dag. Selskapet vil imidlertid i en tvistesituasjon kunne vinne økonomisk på at leietakerne ikke er gitt klare og rimelige rettigheter i vilkårene.

Dansommer AS` regnskap for 2000 viste et årsresultat på DKK 32.232.490,-.

Etter Forbrukerombudets oppfatning bør tvangsgebyret fastsettes til kr 400.000,-. Dette beløpet kan ikke anses som spesielt høyt i forhold til vanlig praksis i Markedsrådet og Forbrukerombudet.

Forbrukerombudet har nedlagt følgende påstand:

“1. Med hjemmel i markedsføringsloven § 12, jf. § 9a forbyr Markedsrådet Dansommer AS å benytte følgende vilkår:

1.1 Leietakere kan – også i feriehusområder – uventet bli utsatt for støy fra byggevirksomhet, trafikk eller lignende. Verken feriehuseieren eller Dansommer kan gjøres ansvarlig for uventet støygener.

eller vilkår med tilsvarende meningsinnhold som medfører at leietaker blir avskåret fra sin rett til heving og/eller prisavslag der hvor det er mangler ved leieoppholdet på grunn av støy, og videre avskåret fra sin rett til erstatning der Dansommer/huseier kjente eller burde kjenne til støyen.

1.2 Såfremt der konstateres mangler ved feriehuset, kan lejer gøre mangelsbeføjelser gældende i henhold til gældende lovgivning.

eller vilkår med tilsvarende formuleringer som ikke klart informerer leietakeren om hans rett til henholdsvis prisavslag, hevning og erstatning i tilfeller hvor mangler ved feriehuset gir rett til dette.

Tilsvarende forbys Dansommer AS å benytte kontrakten uten vilkår som gir slik informasjon om leietakerens rett til mangelsbeføyelser.

1.3 Dansommer er ved force majeure berettiget til å få dekket samtlige påløpte omkostninger, herunder bookingomkostninger.

eller vilkår med tilsvarende meningsinnhold som ikke gir leietaker rett til vederlagsfri avbestilling ved force majeure.

2. Dansommer AS påbys å foreta endringer i kontrakten i overensstemmelse med vedtakets pkt. 1 så snart som mulig og senest innen seks uker fra vedtakets dato.

3. Med hjemmel i markedsføringsloven § 16, jf. § 12 fastsetter Markedsrådet at Dansommer AS skal betale kr 400 000,- i tvangsgebyr dersom selskapet benytter utleiekontrakter overfor forbruker i strid med vedtakets pkt. 1, etter fristen fastsatt i vedtakets pkt. 2.”

 

I lys av at Dansommer AS hvert år formidler ca. 80.000 utleieavtaler, kan de 12 klager Forbrukerrådet har mottatt neppe anses som et spesielt høyt antall.

Dansommer AS erkjenner at man hefter for støyforhold man visste om eller burde vite om. Eksempler på dette kan være at man på utleietidspunktet visste at det var eller ville bli planlagt betydelig anleggsvirksomhet inntil feriehuset, at det ville bli åpnet en ny, trafikkert motorvei rett inntil området, eller at Forsvaret skulle åpne et nytt skytefelt i nærheten. I slike tilfeller vil som regel huseier være varslet i god tid, og antas å være/burde være kjent med forholdet. I så fall tilbys leietakeren heving, prisavslag eller et annet feriehus. Selskapet har imidlertid ingen store problemer med støy.

Formuleringen “uventet støy” i standardkontraktens punkt 2.9 henspeiler således ikke på disse forhold. Eksempler på uventet støy er helikopterstøy som følge av leteaksjon/ulykke i området, asfaltarbeid som Vegvesenet plutselig igangsetter på en vei like ved, eller at nyinnflyttede ungdommer plutselig begynner å kjøre motorsykkel uten lyddempende eksospotte i nabolaget.

Det kan ikke være riktig at Dansommer AS skal være ansvarlig for slik støy. Det vises i denne forbindelse til note 44 i Karnovs kommentar til pakkereiseloven § 6-1, der det fremgår at: “Påregnelige mindre skuffelser faller utenom mangelsbegrepet, f.eks. noe støy i hotellrommet…”.

Forbrukerombudet synes å legge til grunn at den danske lejelov § 12 gjelder generell, plagsom støy. Av fremlagte utdrag fra Karnov kan Dansommer AS imidlertid ikke se at støy overhodet er nevnt. Forbrukerombudet synes således å strekke denne bestemmelsen lenger enn det er hjemmel for.

Det avvises på denne bakgrunn å være grunnlag for heving, prisavslag eller erstatning dersom støyplagene er uventet for huseier/Dansommer AS.

Med hensyn til kontraktens punkt 12 om mangler ved det leide, reklamasjoner og leietakers lojalitetsplikt, er det gjort klart oppmerksom på at leietaker kan gjøre gjeldende mangelsbeføyelser i henhold til gjeldende lovgivning dersom han konstaterer mangel ved feriehuset.

Dette innebærer at leietakeren under visse forutsetninger har mulighet til å kreve forholdsmessig prisavslag eller erstatning, noe som vil gjelde uansett hva som anføres i leiebetingelsene.

I praksis er det slik at man ved mangler ofte tilbyr leietakeren et nytt, tilsvarende feriehus eller evt. et hus av høyere standard som kompensasjon for bryderi leietakeren har hatt. I de tilfeller dette ikke er mulig, gis prisavslag.

Det vil etter Dansommer AS` oppfatning utgjøre en grov undervurdering av publikum dersom man antar at de av kontraktsvilkårets utforming ikke vil forstå at de har rettigheter dersom det foreligger mangler ved feriehuset. Dansommer AS mener således at forbrukere vil forstå hva som ligger i begrepet “mangelsbeføyelser”.

Når Dansommer AS har valgt å ikke opplyse om dette i 3 punkter som foreslått fra Forbrukerombudets side, skyldes dette at det da også vil være nødvendig å gjenta samtlige øvrige betingelser som fremgår av lejeloven. Dansommer AS vil ellers bli dårligere stilt enn etter lejelovens regler, noe som ikke kan være hensikten.

Det er gjennom avtale mulig å stille leietaker bedre enn minimumsreglene i lejeloven, men ikke dårligere. Fullstendig gjengivelse av lejelovens vilkår kan derfor ikke være påkrevd.

Det vises videre til Kristian Husers “Avtalesensur” side 81 om problemer ved for omfattende kontrakter som forbrukerne ikke leser, og til en standard leiekontrakt for bolig som i utstrakt grad benyttes av medlemmer av Huseiernes Landsforbund, der det i punkt 10 annet avsnitt kun vises til gjeldende lovbestemmelser. Dersom man kan anvende et slikt vilkår ved utleie av boliger, må man kunne benytte det også for feriehus.

Dansommmer AS er for øvrig enig i at rettighetene følger av alminnelige avtalerettslige prinsipper for forbrukerkontrakter.

Forbrukerombudet legger for force majeure-tilfeller til grunn prinsippet om at “tapet rammer der det oppstår”. Det er imidlertid på det rene at tapet i de tilfeller der leietakeren fysisk har betalt til reisebyrået, i henhold til nevnte prinsipp vil oppstå hos denne. Av kontraktens punkt 4 fremgår at “ved bestilling 40 dager før leieperiodens begynnelse eller tidligere, forfaller 25% (første rate) av den samlede leiepris”. Videre bestemmes det at resterende beløp, dvs. 75% (annen rate) forfaller senest 30 dager før leieperiodens begynnelse, og ved bestilling senere enn 40 dager før leieperiodens begynnelse, forfaller leiebeløpet i sin helhet.

Dansommer AS er på sin side forpliktet til å betale huseieren, som i likhet med leietakeren som regel er en forbruker, hans fulle leie såfremt annullering skjer senere enn 28 dager før utleieforholdet skulle påbegynnes.

Ved force majeure er det vanlig bransjekutyme å ta et minimumsgebyr til dekning av omkostninger. Dansommer AS må innenfor nevnte intervaller avregne tilgodehavende til eier, reisebyråer, konsulenter m.v. Størstedelen av alle utgifter er således forfalt til betaling i takt med betalingsintervallene i leiebetingelsene. Det sier seg selv at desto tettere tidspunktet for leieforholdets tiltredelse er, jo mindre muligheter har Dansommer AS som formidler til å foreta videreutleie. De 15% av leiebeløpet som utgjør Dansommer AS` bruttofortjeneste tilbakeføres imidlertid til leietaker ved force majeure.

Det er ikke på forhånd mulig å beregne omkostningene, da disse er forskjellige fra leiehus til leiehus. Det inngås individuelle avtaler med 10.000 reisebyråer, hvorav noen naturligvis er reisebyråkjeder. Omkostningene er forskjellige avhengig av om det inngås avtale via Internett, ved direkte booking eller booking via reisebyrå.

Forskuddsbetaling er vanlig i bransjen, og en endring på dette punkt ville gjøre selskapet mindre konkurransedyktig.

Dansommer AS vil imidlertid, selv om selskapet ikke har noen kontraktsmessig forpliktelse til det, ofte tilby leietaker et annet feriehus dersom det bestilte feriehus ikke kan benyttes som følge av force majeure. Kontraktsvilkåret er således ment å sikre Dansommer AS mot store katastrofer. Den eneste gangen selskapet har opplevd en force majeure-situasjon var i 1999 da det oppstod en voldsom storm som medførte strømbrudd i et avgrenset geografisk område. Man la da inn stor innsats i å finne andre tilsvarende feriehus til leietakerne, og situasjonen løste seg uten problemer.

Etter Dansommer AS` oppfatning er et tvangsgebyr på kr 400.000,- i alle tilfelle for høyt. Dansommer AS har pr. dags dato ikke hatt noen gevinst eller fortjeneste i nærheten av dette beløp. Det er eksempelvis utleieren, som som regel også er en forbruker, som vil tjene på den aktuelle force majeure-bestemmelse. Dansommer AS er kun en formidler av leie av feriehus, og har således en mindre andel/provisjon av utleiebeløpet.

Dansommer AS har nedlagt følgende påstand:

“1. Forbrukerombudets påstand tas ikke til følge.

2. Dansommer AS tilkjennes saksomkostninger ved nærværende markedsrådsbehandling.”

Markedsrådet finner å kunne slutte seg til Forbrukerombudets redegjørelse vedrørende lovvalg og hjemmel sbakgrunn. Dette medfører at dansk og svensk husleielovgivning må legges til grunn ved vurderingen av hvorvidt Dansommer AS` vilkår vedrørende støy, leietakers rettigheter i mangelssituasjoner og dekning av omkostninger ved force majeure i standardkontrakt for leie av feriehus er urimelige og i strid med markedsføringsloven § 9a. Kontraktsvilkårene må således overholde minimumskravene i denne lovgivningen. Markedsrådet er enig med Forbrukerombudet i at også lovgivning på beslektede områder og ulovfestet avtalerett kan få betydning ved vurderingen av kontraktsvilkårene.

Når det gjelder kontraktens punkt 2.9 om støy, anser Markedsrådet det for klart at støy under visse forutsetninger kan utgjøre en mangel som kan gi leietaker rett til mangelsbeføyelsene heving, prisavslag og/eller erstatning. Bestemmelsene som gir leietaker disse rettighetene finnes i dansk lejelov §§ 11 stk. 2, 12 og 13, og i den svenske jordabalken § 11 annet, tredje og fjerde pkt. Ved vurderingen av hvorvidt støy må anses for å være en mangel i husleielovgivningens forstand, vil det være nødvendig å foreta en konkret vurdering av støyen i hvert enkelt tilfelle. Markedsrådet er enig i at dersom støyen er plagsom, vil den kunne bli ansett for å være en mangel.

Ved vurderingen av hvorvidt Dansommer AS` kontraktsvilkår vedrørende støy på en urimelig måte avskjærer leietakerne fra mangelsbeføyelser de har krav på, ser Markedsrådet det slik at det avgjørende er hvordan vilkåret må forstås etter en naturlig tolkning.

Dansommer AS` fraskriver seg ansvar for uventet støy. Etter Markedsrådets vurdering er formuleringen i vilkåret uklar. Det går ikke klart frem at det er støy som er uventet for utleier/Dansommer AS det er tale om.

Dansk lejelov § 12 om heving og § 11 stk. 2 om prisavslag inneholder ikke noe unntak for mangel som er uventet for utleier. Det samme gjelder den svenske jordabalken § 11 annet og tredje pkt. som gjelder de samme mangelsbeføyelser. Det følger videre av alminnelige avtalerettslige prinsipper at retten til heving og prisavslag er uavhengig av ansvarsgrunnlaget på tilbydersiden.

Markedsrådet finner på denne bakgrunn at punkt 2.9 i Dansommer AS` kontrakt avskjærer leietakerens rett til heving og prisavslag ved uventet støy, og at punktet således må anses som urimelig i henhold til markedsføringsloven § 9a.

Mangelsbeføyelsen erstatning kan i henhold til dansk lejelov § 13 kreves blant annet dersom det leide mangler egenskaper som må anses som tilsikrede, eller hvis det senere oppstår hindringer eller ulemper for leietakers bruksrett som følge av forhold som utleier er ansvarlig for. Av den svenske jordabalken § 11 fjerde pkt. følger det at erstatning kan kreves dersom utleier ikke viser at mangelen ikke beror på hans forsømmelse. Formuleringen i den svenske jordabalken peker på det ansvarsgrunnlag som gjerne kalles skyldansvar med omvendt bevisbyrde.

Dette ansvaret er strengere enn det ordinære skyldansvaret som uttrykket “kjente eller burde kjenne til” refererer til. I førstnevnte tilfelle er – som det fremgår av referatet fra den svenske bestemmelsen – utleier erstatningsansvarlig med mindre han selv påviser sin uskyld. Sett fra forbrukerhold er dette en viktig regel, fordi det ikke påhviler forbrukeren en bevisbyrde for å påvise at utleier kan bebreides. Det kan i mange sammenhenger være vanskelig å påvise at utleier burde ha kjent til at vegvesenet hadde planlagt et større asfalteringsarbeide. Etter den svenske bestemmelsen er utleier ansvarlig for ulempene, med mindre han selv godtgjør at han ikke kan klandres for manglende kjennskap til arbeidet på forhånd.

Det kan på denne bakgrunn reises spørsmål om det bør stilles et strengere krav enn det kriterium Forbrukerombudet har gitt anvisning på; at Dansommer AS kan holdes erstatningsansvarlig for støy som de kjente eller burde kjenne til. Markedsrådet finner det imidlertid ikke nødvendig for avgjørelsen av saken å ta endelig stilling til dette, men bemerker at kravet i alle fall minst må være det kriterium Forbrukerombudet har gitt anvisning på.

Formuleringen “uventet støy” er som nevnt upresis, og kan således ikke tillegges avgjørende betydning ved vurderingen av om kontraktsvilkåret på en urimelig måte avskjærer leietaker fra retten til erstatning. Markedsrådet finner også grunn til å påpeke at dersom støyen rent faktisk er uventet for utleier/Dansommer AS, er ikke dette tilstrekkelig til å frata leietakeren hans rett til erstatning dersom Dansommer AS burde kjent til støyen. Markedsrådet ser det for øvrig slik at de eksempler som nevnes i vilkåret, dvs. støy fra byggevirksomhet og trafikk, typisk vil være slikt utleier kjenner til eller burde kjenne til.

Punkt 2.9 i Dansommer AS` kontrakt finnes på denne bakgrunn å avskjære leietakerens rett til erstatning. Punktet anses følgelig å være urimelig og i strid med markedsføringsloven § 9a.

Når det gjelder henvisningen til feriehuseier i kontraktens punkt 2.9, vil Markedsrådet bemerke at han/hun ikke er kontraktspart i forhold til leietaker, og at leiekontrakten følgelig heller ikke bør inneholde en slik ansvarsfraskrivelse for huseieren. At huseieren ikke er kontraktspart forhindrer likevel ikke at et alminnelig erstatningskrav gjøres gjeldende mot ham/henne fra leietakers side, men da ikke som følge av manglende kontraktsoppfyllelse.

Punkt 12 i Dansommer AS` kontrakt omhandler mangler ved det leide, reklamasjoner og leietakers lojalitetsplikt. I henhold til markedsføringsloven § 9a annet ledd skal det ved rimelighetsvurderingen legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter, og på hensynet til klarhet i kontraktsforhold.

Fjerde avsnitt i kontraktens punkt 12 bestemmer at dersom det foreligger mangler ved feriehuset, kan leietakeren gjøre mangelsbeføyelser gjeldende i henhold til gjeldende lovgivning.

Når det gjelder “klarhet”, jf. markedsføringsloven § 9a annet ledd, fremgår det av forarbeidene (NOU 1976: 61 side 83) at “Det er av vesentlig betydning at partene gjennom kontrakten får klarhet i sine rettigheter og forpliktelser og at ingen vesentlige vilkår gjøres mindre framtredende enn andre.”

Markedsrådet finner grunn til å påpeke at mens leietakers plikter og Dansommer AS` rettigheter er gitt omfattende oppmerksomhet i kontraktsvilkåret, er derimot leietakers rettigheter kun uttrykt i èn setning uten at det verken klart eller uttrykkelig fremgår hva disse rettighetene består i. Kontraktsvilkåret er således gitt en lite balansert utforming. I tillegg finner Markedsrådet det lite sannsynlig at den vanlige forbruker har tilstrekkelig kjennskap til hva begrepet “mangelsbeføyelser” konkret betyr.

Det legges videre vekt på at leietaker ikke vil ha lett tilgang på informasjon om hva som er gjeldende lovgivning, eksempelvis dersom en norsk turist leier feriehus i Danmark. Derimot vil det for en forbruker være nærlig gende å lese kontrakten dersom feriehuset skulle vise seg å være beheftet med mangel.

Når det gjelder Huseiernes Landsforbunds leiekontrakt for bolig, som Dansommer AS har vist til, legger Markedsrådet til grunn at denne ikke har vært utarbeidet gjennom forhandlinger med leietakersiden, og at den derved ikke er utarbeidet med tanke på begge siders interesser. Leiekontrakten kan av denne grunn ikke tjene som forbilde.

Markedsrådet vil i tillegg bemerke at Dansommer AS er en profesjonell kontraktspart, mens leietaker typisk vil være en forbruker, som bør ha lett tilgang til klare regler.

Markedsrådet har forståelse for at det må tas hensyn til kontraktens omfang, men finner at det må være fullt mulig å referere leietakerens rettigheter i henhold til gjeldende lovbestemmelser på en kort og konsis måte i kontrakten. Det er ikke Markedsrådets oppgave å gi anvisning på en konkret alternativ utforming av punkt 12 i kontrakten, men en relativt kort formulering må være mulig å benytte, som for eksempel: “Dersom det foreligger mangler som gjør leietakers bruk av feriehuset mindre verdifull, kan leietaker kreve prisavslag eller erstatning. Er manglene vesentlige, kan leietaker heve avtalen.”

Punkt 12 i Dansommer AS` kontrakt finnes etter dette å ikke være tilstrekkelig balansert og klart, og det er således urimelig i henhold til markedsføringsloven § 9a.

Punkt 17 i Dansommer AS` standardkontrakt omhandler force majeure. I punktets annet avsnitt bestemmes at Dansommer AS er berettiget til dekning av samtlige påløpte omkostninger, herunder bookingomkostninger.

Markedsrådet legger til grunn at det alminnelige avtalerettslige utgangspunkt ved force majeure er at begge parter fritas fra å oppfylle kontrakten. Når Dansommer AS i sitt standard kontraktsvilkår bestemmer at leietakeren må foreta delvis oppfyllelse av sin del av avtalen, foreligger en ubalanse i kontraktsforholdet til ulempe for forbrukeren. Bokstav O i bilaget til EU Rådsdirektiv 93/13 regner kontraktsvilkår som pålegger forbrukeren plikt til å oppfylle sine forpliktelser, selv om den næringsdrivende ikke oppfyller sine, som et eksempel på standard kontraktsvilkår som medfører betydelig skjevhet i partenes rettigheter og plikter til skade for forbrukeren, jf. direktivets art. 3.

Dersom man ser Dansommer AS` vilkår fra en erstatningsrettslig synsvinkel, er utgangspunktet at force majeure fritar for erstatningsansvar. Dette utgangspunktet medfører at tapet rammer der det oppstår. Dansommer AS har på dette punkt anført at leietakeren betaler på forskudd, og at tapet således oppstår hos denne. Markedsrådet finner grunn til å bemerke at denne forskuddsordningen vil medføre en betydelig ubalanse i kontraktsforholdet i force majeure-tilfeller, idet leietakeren i utgangspunktet risikerer å tape hele leiebeløpet, mens Dansommer AS ikke er utsatt for en tilsvarende risiko. Det kan ikke være avgjørende hvilken ordning med hensyn til forskuddsbetaling av leie som måtte være avtalt mellom Dansommer AS og eieren av ferieboligen etter kontrakten mellom disse – en kontrakt som leietakeren ikke har noen mulighet for å påvirke innholdet av.

Ved urimelighetsvurderingen finner Markedsrådet grunn til å legge vekt på at den danske pakkereiseloven § 9 stk. 3 bestemmer at dersom det oppstår force majeure inntil 14 dager før reisen, skal det foretas tilbakebetaling av samtlige beløp som er betalt i henhold til avtalen. I denne sammenheng er det av betydning at en pakkereiseleverandør må anses å ha flere underleverandører enn Dansommer AS har.

Dansommer AS har under de muntlige forhandlingene redegjort for at force majeure-klausulen er ment for de store katastrofene, og at man i praksis vil forsøke å finne andre løsninger, eksempelvis ved innlosjering i andre feriehus. Ved spørsmål om rimeligheten av avtalevilkår i relasjon til markedsføringsloven § 9a, må vurderingen knyttes til de vilkår som benyttes, og det vil ikke være relevant å trekke inn i hvilken grad det utvises kulanse ved praktiseringen av vilkåret. At den praktiske betydningen av vilkåret er liten, fordi det sjelden oppstår force majeure-situasjoner, kan av samme grunn heller ikke tillegges vekt.

Markedsrådet er etter dette kommet til at Dansommer AS` kontraktsvilkår vedrørende force majeure er urimelig overfor forbrukere, og dermed i strid med markedsføringsloven § 9a.

Dansommer AS mener at tvangsgebyret er satt for høyt i Forbrukerombudets påstand. Etter Markedsrådets vurdering er gebyrets størrelse imidlertid i tråd med Markedsrådets og Forbrukerombudets praksis.

Forbrukerombudet har etter dette fått medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

1. Med hjemmel i markedsføringsloven § 12, jf. § 9a forbyr Markedsrådet Dansommer AS å benytte følgende vilkår:

1.1 Leietakere kan – også i feriehusområder – uventet bli utsatt for støy fra byggevirksomhet, trafikk eller lignende. Verken feriehuseieren eller Dansommer kan gjøres ansvarlig for uventete støygener.

eller vilkår med tilsvarende meningsinnhold som medfører at leietaker blir avskåret fra sin rett til heving og/eller prisavslag der hvor det er mangler ved leieoppholdet på grunn av støy, og videre avskåret fra sin rett til erstatning der Dansommer/huseier kjente eller burde kjenne til støyen.

1.2 Såfremt der konstateres mangler ved feriehuset, kan lejer gøre mangelsbeføjelser gældende i henhold til gældende lovgivning.

eller vilkår med tilsvarende formuleringer som ikke klart informerer leietakeren om hans rett til henholdsvis prisavslag, hevning og erstatning i tilfeller hvor mangler ved feriehuset gir rett til dette.
Tilsvarende forbys Dansommer AS å benytte kontrakten uten vilkår som gir slik informasjon om leietakerens rett til mangelsbeføyelser.

1.3 Dansommer er ved force majeure berettiget til å få dekket samtlige påløpte omkostninger, herunder bookingomkostninger.

eller vilkår med tilsvarende meningsinnhold som ikke gir leietaker rett til vederlagsfri avbestilling ved force majeure.

2. Dansommer AS påbys å foreta endringer i kontrakten i overensstemmelse med vedtakets pkt. 1 så snart som mulig og senest innen seks uker fra vedtakets dato.

3. Med hjemmel i markedsføringsloven § 16, jf. § 12 fastsetter Markedsrådet at Dansommer AS skal betale kr 400 000,- i tvangsgebyr dersom selskapet benytter utleiekontrakter overfor forbruker i strid med vedtakets pkt. 1, etter fristen fastsatt i vedtakets pkt. 2.